Variazione Catastale: quando è obbligatoria, costi e documenti

La variazione catastale è una richiesta di correzione fondamentale se si sono effettuati lavori in casa, ma non sempre è obbligatoria. Cosa sapere in breve: 

• L’aggiornamento catastale può essere obbligatorio in alcuni casi, ma non lo è se gli interventi effettuati non alterano la rendita catastale;
• Il tecnico specializzato si occupa di presentare domanda per la visura catastale tramite DOCFA (una procedura informatica);
• I costi della variazione catastale comprendono sia quello per la richiesta sia quello per la parcella del professionista incaricato. 

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Indice

• Cos’è la variazione catastale e perché farla
• Variazione catastale: quando è obbligatoria
• Quando l’aggiornamento catastale non è obbligatorio
• Cosa fare prima della variazione catastale e documenti
• Come fare la variazione catastale
• I costi della variazione catastale
• Cosa succede se non si richiede la variazione catastale in tempo: sanzioni

Cos’è la variazione catastale e perché farla

Quando si effettuano lavori di ristrutturazione in casa non solo è necessario informarsi sui titoli abilitativi (come SCIA o CILA) da presentare, ma anche se è richiesta o meno una variazione catastale. 

La variazione catastale consiste in una richiesta di modifica da parte del proprietario dell’immobile verso il Catasto. 

Si tratta di una comunicazione essenziale, dal momento che alcune variazioni possono influenzare la tassazione, la pianificazione urbana e altri aspetti legati alla gestione delle proprietà immobiliari.

L’aggiornamento catastale può, dunque, influenzare alcuni aspetti fiscali legati all’immobile, per esempio andando a incidere sull’ammontare dell’IMU e della TASI, sulle imposte sulla vendita e su successioni o sul valore dell’immobile sul mercato.

⚠️ Non richiedere la variazione catastale in alcuni casi, infatti, può comportare una sanzione il cui importo aumenta al crescere dei giorni di ritardo della comunicazione.

Variazione catastale: quando è obbligatoria

In molti casi, la variazione catastale è un processo obbligatorio. 

Come abbiamo visto, infatti, alcuni interventi possono portare a una variazione anche della rendita catastale, portando a modifiche sulla tassazione dell’immobile. 

Ciò significa, dunque, che per ogni intervento e modifica sull’immobile che comporti anche una variazione nella rendita catastale, è necessario ricorrere alla variazione catastale. 

La variazione catastale, dunque, è obbligatoria quando: 

• Viene modificata la distribuzione degli spazi interni, per esempio quando una proprietà viene suddivisa in diverse unità abitative;
• Due unità immobiliari si fondono in un appartamento più grande;
• Si ha un cambiamento nella destinazione d’uso, per esempio quando un edificio residenziale viene convertito in un ufficio o un negozio, o viceversa;
• Vengono create nuove superfici, come una veranda o un balcone, che aumentano la superficie totale dell’immobile;
• Vengono realizzati ampliamenti che aumentano il volume complessivo della struttura;
• Ci sono cambiamenti nei dati, per esempio nome e cognome del proprietario dell’immobile.

Quando l’aggiornamento catastale non è obbligatorio

Come abbiamo accennato, l’aggiornamento catastale non è obbligatorio quando i lavori realizzati non comportano modifiche alla rendita catastale. 

Non solo, perché non è obbligatorio – e, dunque, non si rischiano sanzioni – se i lavori e le modifiche riguardano: 

• Immobili con superficie coperta inferiore a 8 metri quadri;
• Serre per la coltivazione;
• Vasche per l’irrigazione di terreni;
• Manufatti privi di copertura;
• Tettoie e costruzioni per animali o coltivazioni di altezza inferiore a 1,80 metri e con volumetria inferiore a 150 metri cubi;
• Manufatti precari o degradati;
• Fabbricati ancora in costruzione;
• Infrastrutture di reti di comunicazione pubbliche.

Cosa fare prima della variazione catastale e documenti

Per fare la variazione catastale è essenziale raccogliere la documentazione richiesta. In particolare, bisognerà ottenere: 

• La visura catastale, il documento ufficiale che fornisce tutte le informazioni rilevanti in merito a una proprietà (chi ne è il proprietario, la sua ubicazione, la sua dimensione e altri dettagli importanti). La consultazione dei dati catastali può essere richiesta presso qualsiasi sportello catastale oppure utilizzando il servizio online dell’Agenzia delle Entrate;
• La planimetria catastale, cioè la rappresentazione tecnica dell’immobile, generalmente in scala 1:200 o 1:500 che contiene informazioni rilevanti come la disposizione degli spazi o i dati metrici. 

💡 Importante, poi, è aggiornare la planimetria dell’immobile. Per questa operazione, il proprietario ha a disposizione 30 giorni dalla fine dei lavori di ristrutturazione. 

Come fare la variazione catastale

La modifica catastale deve essere effettuata con il supporto di un tecnico abilitato, come un geometra o un architetto.

È, infatti, il tecnico a richiedere l’aggiornamento catastale mediante la pratica DOCFA (aggiornamento catasto dei fabbricati) tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate.

Nei casi in cui la modifica dovesse essere semplice e non richiedere competenze specialistiche, hai anche la possibilità di presentare la variazione catastale in autonomia. 

La rettifica dei dati catastali va fatta entro 30 giorni dal completamento dei lavori di ristrutturazione – come vedremo, superare questo termine comporta delle sanzioni. 

Una volta che l’intera procedura è stata completata, entro sette giorni, l’ufficio competente fornirà la nuova planimetria dell’immobile.

I costi della variazione catastale

Ma quanto costa la variazione catastale? Il costo tecnico per la richiesta non è molto alto: l’aggiornamento catastale richiede un pagamento di 50 euro. 

A questo prezzo, però, deve essere aggiunto il costo della parcella per il professionista. I costi, da questo punto di vista, possono variare in base alla figura incaricata e alle specifiche della variazione richiesta. In media, comunque, dovrai considerare un esborso che può andare dai 150 euro ai 250 euro. 

Cosa succede se non si richiede la variazione catastale in tempo: sanzioni

Come già anticipato, la variazione catastale deve essere richiesta entro 30 giorni dal completamento dei lavori di ristrutturazione. 

Se ciò non accade, c’è il rischio di imbattersi in sanzioni che possono essere anche molto salate. Parliamo di multe che vanno da un minimo di 1.032,00 euro a un massimo di 8.264,00 euro.

L’importo della sanzione da pagare varia anche in base al tempo intercorso dalla data in cui è stata commessa la violazione fino a quando è stata effettuata la correzione, anche se tardiva. In particolare: 

Considera, però, che l’importo da pagare dipende dalla gravità della violazione e dal valore della rendita catastale dell’immobile coinvolto. Inoltre, viene considerata la presenza di casi precedenti di violazioni simili.