Cos’è l’usufrutto della casa? Significato e come funziona

Il diritto di usufrutto permette di risiedere in un’abitazione e – se lo desideri – anche di affittarla, pur non essendone il proprietario. 

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Indice

• Usufrutto: significato e definizione
• Come si costituisce e qual è la durata dell’usufrutto
• L’estinzione dell’usufrutto per consolidazione
• Come effettuare il calcolo dell’usufrutto
• Diritti e obblighi di usufruttuario e nudo proprietario
• Differenza tra usufrutto e diritto di abitazione

Usufrutto: significato e definizione

Partiamo da una breve definizione che, però, può esserti estremamente utile per comprendere appieno i tuoi diritti. 

Il diritto di usufrutto consente a una persona di usare e godere di un bene di proprietà altrui. L’usufruttuario può, ad esempio, vivere in una casa, affittarla, raccogliere i frutti di un terreno o utilizzarne i prodotti, come se fosse il proprietario, ma non può vendere, trasferire o distruggere il bene.

Nel diritto di usufrutto, dunque, troviamo due attori principali:

• L’usufruttuario, cioè colui che ha il diritto di usare e godere del bene. Può essere una persona fisica o una persona giuridica (per esempio, un’azienda);
• Il nudo proprietario, colui che possiede la proprietà del bene ma non ne può godere fino alla scadenza dell’usufrutto. Alla fine dell’usufrutto, infatti, il nudo proprietario riacquista pienamente i diritti sul bene.

Come si costituisce e qual è la durata dell’usufrutto

Diversi sono i modi che permettono di acquistare il diritto di usufrutto:

• Usufrutto legale: quando l’usufrutto si costituisce per legge, viene detto usufrutto legale. È la condizione che si crea, per esempio, tra genitori e figli. I primi, infatti, hanno l’usufrutto legale sui beni dei figli minorenni, quindi possono gestirli fino a quando questi ultimi non avranno raggiunto la maggiore età, ma non possono venderli senza autorizzazione del tribunale;
• Usufrutto per contratto: si concretizza quando l’usufrutto viene creato tramite un accordo tra due o più parti, stabilito con un contratto scritto;
• Usufrutto per testamento: l’usufrutto viene lasciato a una persona tramite disposizioni testamentarie alla morte del proprietario. Per fare un esempio, pensiamo a un uomo che lascia in eredità la sua casa alla nipote, ma nel testamento specifica che la moglie rimarrà usufruttuaria della casa. La donna potrà godere del bene fino alla sua morte, dopodiché la nipote ne avrà la piena proprietà;
• Usufrutto per usucapione: si riferisce alla situazione in cui una persona acquisisce il diritto di usufrutto su un bene attraverso l’uso continuo e pacifico dello stesso per un periodo di tempo stabilito dalla legge.

Ma qual è la durata dell’usufrutto? Questo dipende dal tipo di usufruttuario. 

In linea generale, se l’usufruttuario è una persona fisica, l’usufrutto dura fino alla morte dello stesso. Se è una persona giuridica, l’usufrutto può durare per trent’anni. 

L’estinzione dell’usufrutto per consolidazione

L’estinzione dell’usufrutto può avvenire in diversi modi, per esempio a causa della morte dell’usufruttuario o perché quest’ultimo rinuncia al diritto. 

⚠️ Ricorda che il diritto di usufrutto non può essere trasmesso agli eredi.

C’è, poi, un altro modo per cui l’usufrutto può estinguersi e cioè quando usufruttuario e nudo proprietario si consolidano in capo alla stessa persona. 

È in questi casi che si parla di estinzione dell’usufrutto per consolidazione. In sostanza, ciò può accadere se l’usufruttuario acquista l’immobile – e ne diventa, dunque, anche proprietario – oppure il nudo proprietario acquista l’usufrutto. 

Come effettuare il calcolo dell’usufrutto

Il calcolo del valore dell’usufrutto non è immediato. In ogni caso, se vuoi provare a effettuare questo calcolo, dovrai conoscere alcuni elementi, come:

• Il tasso di interesse legale vigente, fissato dallo Stato e stabilito dalla Banca d’Italia, serve come base per calcolare gli interessi su diverse operazioni finanziarie;
• Il coefficiente di usufrutto, un valore numerico utilizzato per determinare l’importo del valore dell’usufrutto di un bene, in base all’età dell’usufruttuario, che viene aggiornato annualmente.

Il valore dell’usufrutto, infatti, si calcola partendo dal valore dell’immobile e applicando il tasso di interesse legale in vigore per ottenere la rendita annua del bene. 

Questa rendita viene poi moltiplicata per il coefficiente di usufrutto, che dipende dall’età del nudo proprietario e cambia ogni anno. Dopo aver effettuato questa moltiplicazione, si ottiene il valore dell’usufrutto. 

Diritti e obblighi di usufruttuario e nudo proprietario

Abbiamo visto come il diritto di usufrutto permetta a una persona di utilizzare l’immobile di proprietà altrui.

Tale diritto, però, è legato ad alcuni obblighi che riguardano tanto l’usufruttuario quanto il nudo proprietario. In particolare, l’usufruttuario, cioè colui che gode dell’immobile e dei suoi frutti, deve: 

• Restituire l’immobile al termine dell’usufrutto;
• Utilizzare l’immobile secondo la diligenza del buon padre di famiglia;
• Mantenere la destinazione economica dell’immobile;
• Sostenere le spese di manutenzione ordinaria. 

➡️ In merito all’ultimo punto, va detto che il nudo proprietario è invece tenuto a occuparsi delle spese di manutenzione straordinaria. 

Ma chi paga le tasse di una casa con usufrutto, come l’IMU? Il pagamento dell’IMU spetta al proprietario, ma anche ai detentori di altri diritti reali. 

Per questo motivo, in caso di usufrutto, è l’usufruttuario a dover pagare l’IMU.

Differenza tra usufrutto e diritto di abitazione

L’usufrutto non è il solo diritto reale che consente a una persona di risiedere in un immobile che non è di sua proprietà. 

Tale possibilità, infatti, è aperta anche dal diritto di abitazione. È importante, però, sapere che si tratta di due diritti reali differenti che danno luogo a diversi obblighi. Possiamo sintetizzare il tutto in questa tabella: 

Come abbiamo visto, l’usufrutto permette di godere dei frutti dell’immobile. Ciò significa che l’usufruttuario può scegliere di mettere in affitto la casa e ottenere una rendita da essa. La stessa possibilità non è, invece, aperta dal diritto di abitazione, il cui titolare non può cedere o affittare l’immobile. 

Un’altra differenza sostanziale sta nel fatto che il diritto di usufrutto non riguarda esclusivamente gli immobili, come succede con il diritto di abitazione. L’usufrutto, infatti, può riguardare anche beni mobili, crediti, aziende e beni immateriali. 

Inoltre, l’usufrutto può essere pignorato, il che significa che questo diritto può essere sequestrato e venduto per soddisfare un debito. Se una persona ha un usufrutto su un bene e non riesce a pagare i suoi debiti, un creditore può chiedere che l’usufrutto venga pignorato e venduto all’asta. In questo modo, il creditore può recuperare i soldi dovuti.