Tasse seconda casa: IVA, IMU, imposta di registro e tante altre

Stai valutando l’acquisto di una seconda casa ma non sai quali tasse vanno pagate? Rispetto all’acquisto della prima casa, le seconde case non godono delle stesse agevolazioni fiscali, anche se è possibile ottenere sconti importanti in alcuni casi.

Prima di vedere le tasse per la seconda casa nel dettaglio, facciamo un riassunto:

• Le tasse per l’acquisto della seconda casa sono: imposta catastale, ipotecaria, di registro e, in alcuni casi, anche l’IVA;
• Le tasse per il mantenimento della seconda casa, invece, sono: IMU, TARI (se non è affittata ad altri inquilini) e Irpef (se la casa è affittata);
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Indice:

• Tasse per l’acquisto della seconda casa: vediamole nei dettagli
• Mantenimento della seconda casa: quali tasse bisogna pagare?
• Agevolazioni fiscali: ci sono sconti sulle tasse per la seconda casa?
• Acquisto seconda casa: cosa bisogna fare?
• Seconda casa data in affitto: chi paga le tasse?
• Ritardo nel pagamento delle tasse seconda casa: ecco le sanzioni

Tasse per l’acquisto della seconda casa: vediamole nei dettagli

Se stai pensando di acquistare una seconda casa dovrai mettere in conto diverse imposte. Oltre al prezzo di acquisto dell’immobile, infatti, dovrai pagare:

• L’imposta catastale: per richiedere il passaggio di proprietà dell’immobile;
• L’imposta ipotecaria: anche questa per richiedere il passaggio di proprietà dell’immobile;
• L’imposta di registro: per trascrivere l’atto di compravendita della seconda casa nei registri pubblici;
• L’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) nei casi previsti.

Tasse per l’acquisto della seconda casa da un privato

Se acquisti la seconda casa da un privato o un’azienda che vende in esenzione IVA allora dovrai pagare le seguenti imposte:

• Imposta catastale: 50 euro (fissa);
• Imposta ipotecaria: 50 euro (fissa);
• Imposta di registro: il 9% del valore catastale della seconda casa.

💸 Se acquisti la seconda casa da un privato dovrai pagare il 9% del suo valore catastale (per l’imposta di registro) e aggiungere 100 euro per le altre imposte.

Tasse per l’acquisto della seconda casa da un’impresa con vendita soggetta a IVA

Se, invece, acquisti l’immobile da un’impresa dovrai pagare le seguenti imposte:

• Imposta catastale: 200 euro (fissa);
• Imposta ipotecaria: 200 euro (fissa);
• Imposta di registro: 200 euro (fissa);
• IVA: 10% del valore catastale della tua seconda casa (22% per gli immobili di lusso).

💸 Se acquisti la seconda casa da un’azienda che applica l’IVA dovrai pagare il 10% del suo valore catastale e aggiungere 600 euro per le altre imposte (di registro, ipotecaria e catastale).

Mantenimento della seconda casa: quali tasse bisogna pagare?

Se hai acquistato un immobile come “seconda casa”, dovrai affrontare i costi di tre imposte diverse:

• IMU: è l’imposta sulla proprietà dell’immobile;
• TARI: è l’imposta comunale sui rifiuti;
• Irpef: è l’imposta su alcuni redditi prodotto (come quelli di lavoro dipendente, di capitale, di impresa, ecc…).

Vediamole nel dettaglio 👇

Imposta Municipale Unica (IMU) per la seconda casa: come calcolarla

L’importo dell’IMU per la tua seconda casa può variare in base alle disposizioni comunali. Per calcolare quanto dovrai pagare di IMU, devi prendere la rendita catastale del tuo immobile, rivalutarla del 5% e moltiplicarla ulteriormente per il coefficiente della tua abitazione (solitamente è di 160).

L’IMU da pagare può andare dallo 0,86% al 1,06% del tuo risultato (a seconda dell’aliquota applicata dal comune).

Quindi, per calcolare l’imposta dovrai:

1. Ottenere la visura catastale per recuperare foglio, particella e subalterno del tuo immobile (cioè gli elementi identificativi del tuo immobile);
2. Usare questi dati per consultare la rendita catastale della tua abitazione;
3. Verificare l’aliquota IMU del tuo comune;
4. Fare il calcolo: rendita catastale x 1,05 x coefficiente x aliquota IMU.

Qui sotto trovi i coefficienti per la categoria catastale A (cioè, per le abitazioni):

TARI

Anche il valore della TARI cambia da comune a comune e si basa sulla superficie calpestabile (espressa in metri quadri) e sul numero di componenti della famiglia.

La TARI è composta da due quote:

• Una quota fissa: si moltiplica la tariffa in €/mq per i metri quadri calpestabili dell’abitazione; la tariffa varia a seconda del numero di componenti;
• Una quota variabile: si stima la produzione di rifiuti in base al numero di componenti.

Puoi consultare le tariffe TARI del tuo comune dal sito dell’Agenzia delle Entrate:

1. Inserisci il tuo comune;
2. Seleziona l’anno;
3. Scarica i documenti e gli allegati per ricercare le tabelle con le tariffe.

💡 Per maggiori informazioni ti invitiamo a contattare il tuo comune.

Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche)

Gli immobili di proprietà gravano, a livello fiscale, sul reddito del proprietario. Vediamo in che modo:

• Seconda casa non affittata nel comune di residenza principale: all’Irpef annuale dovrai aggiungere il 50% della rendita catastale, rivalutata del 5% ed incrementata di un terzo;
• Seconda casa non affittata in un comune diverso: in questo caso, non peserà sull’Irpef;
• Seconda casa affittata in regime ordinario: si prende il valore maggiore tra la rendita catastale (rivalutata del 5%) e il 95% del canone di locazione; questo valore viene assoggettato ad Irpef;
• Seconda casa affittata con cedolare secca: il reddito da locazione è tassato al 10% (canone concordato) o al 21% (canone libero).

Agevolazioni fiscali: ci sono sconti sulle tasse per la seconda casa?

Per chi acquista una seconda casa non sono previste particolari agevolazioni fiscali. Infatti, le uniche agevolazioni disponibili riguardano le detrazioni Irpef per la ristrutturazione (fino al 50%) o per migliorare la classificazione energetica (fino al 75%).

Acquisto seconda casa: cosa bisogna fare?

Se vuoi acquistare una seconda casa, dopo aver trovato un immobile interessante, dovrai metterti d’accordo con il proprietario sul prezzo di acquisto per cominciare la compravendita.

Un’opzione che viene spesso considerata per l’acquisto di una seconda casa è il mutuo. In questo caso, dovrai valutare con la tua banca la possibilità di aprirne uno – ti consigliamo di discuterne prima di impegnarti nella compravendita dell’immobile.

Una volta che si è raggiunto un accordo sul prezzo tra acquirente e venditore, è possibile richiedere di visionare i documenti sull’immobile. In particolare, ti consigliamo di verificare:

• La visura catastale;
• La conformità catastale;
• La dichiarazione di abitabilità;
• La planimetria comunale;
• Il certificato APE;
• Una copia delle ultime assemblee condominiali.

👉 Eventuali mancanze o discordanze potrebbero permetterti di abbassare ulteriormente il prezzo dell’immobile oppure di rinunciare all’acquisto se non lo ritieni più interessante.

Una volta visionati i documenti dell’immobile e, se richiesto, ottenuto il prestito dalla banca, si può proseguire nella compravendita con l’assistenza di un notaio.

La figura del notaio è, infatti, fondamentale: si occuperà di verificare l’autenticità e la regolarità dell’atto, ma anche di riscuotere tutte le imposte dovute (di registro, catastale e ipotecaria).

L’acquisto si conclude con il “rogito notarile”, che ufficializza il passaggio di proprietà e prevede il pagamento delle imposte dovute e del prezzo dell’immobile.

✅ Da questo momento in poi, l’immobile sarà considerato di tua proprietà.

Una volta acquistato l’immobile, puoi richiedere la voltura, il subentro o una nuova attivazione per le utenze di luce, gas e internet per la tua seconda casa.

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Seconda casa data in affitto: chi paga le tasse?

Se vuoi dare la tua seconda casa in affitto, devi sapere che dovrai comunque pagare alcune imposte oltre all’IMU (la tassa sulla proprietà):

• Se affitti l’immobile in regime ordinario: è soggetto ad Irpef il valore maggiore tra la rendita catastale (rivalutata del 5%) e il 95% del canone di locazione;
• Se affitti l’immobile con cedolare secca: il reddito di locazione è tassato al 10% (canone concordato) o al 21% (canone libero).

La TARI, invece, va pagata dagli inquilini che utilizzano l’immobile e non dal proprietario.

Ritardo nel pagamento delle tasse seconda casa: ecco le sanzioni

Se non paghi le tasse o le paghi in ritardo sei soggetto a sanzione. Ovviamente, le sanzioni sono commisurate all’entità dell’infrazione.

Infatti, l’Agenzia delle Entrate ha previsto diversi sconti qualora si ponga rimedio al mancato pagamento. Vediamo a quanto ammontano:

💡 Se vuoi approfondire l’argomento, puoi controllare la sezione Ravvedimento del sito dell’Agenzia delle Entrate.