Quali sono le tasse sull’affitto in Italia?

Prima di scegliere di affittare un immobile, è bene conoscere quali sono le tasse sull’affitto nel nostro Paese, nonché i diversi regimi fiscali ai quali si può aderire. Cosa devi sapere, in breve: 

• In Italia, il guadagno derivante dall’affitto di un immobile è considerato reddito e, di conseguenza, è soggetto a tassazione;
• Puoi aderire al regime di tassazione ordinario, secondo il quale il reddito proveniente dall’affitto rientra tra quelli da considerare ai fini del calcolo IRPEF;
• In alternativa, è possibile pagare la tassa sull’affitto con cedolare secca che permette di risparmiare. 

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Indice

• Quali imposte sugli affitti si pagano in Italia
• Tassa sull’affitto e cedolare secca: cos’è e quando si usa
• Tasse sugli affitti per tipologia di contratto
• Esempi di calcolo dell’imposta sull’affitto
• Come e quando pagare le tasse sull’affitto
• Tasse sull’affitto della seconda casa

Quali imposte sugli affitti si pagano in Italia

Se hai un immobile e stai valutando la possibilità di affittarlo, oltre a conoscere le regole per la corretta stesura e registrazione del contratto, dovrai informarti anche su quali sono le tasse da pagare sull’affitto nel nostro Paese. 

Il canone d’affitto, in Italia, è considerato infatti reddito e hai la possibilità di scegliere tra due differenti regimi di tassazione: tassazione ordinaria o cedolare secca. 

Cominciamo dal primo punto. Il regime di tassazione ordinaria prevede il pagamento di tre imposte: due iniziali, dovute al momento della registrazione del contratto di locazione, e una annuale sul reddito.

Le due tasse iniziali sono: 

• L’imposta di registro, il cui valore è pari al 2% del valore del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste dal contratto (può essere pagata in un’unica soluzione oppure a rate);
• L’imposta di bollo il cui costo è pari a 16 euro per ogni 100 righe o 4 facciate di ciascuna delle due copie del contratto da registrare all’Agenzia delle Entrate. 

Oltre a queste tasse che, come detto, vengono pagate al momento della registrazione del contratto, i guadagni derivanti dalla locazione di un immobile sono soggetti alla tassazione ordinaria.

Il reddito ottenuto dall’affitto viene considerato reddito imponibile ai fini IRPEF, la quale è un’imposta progressiva (l’aliquota aumenta all’aumentare del reddito complessivo del contribuente).

Proprio per questo motivo, dovrai individuare il tuo scaglione di reddito e, di conseguenza, l’aliquota. Le aliquote attuali sono così determinate: 

Tassa sull’affitto e cedolare secca: cos’è e quando si usa

Aderire alla tassazione ordinaria non è l’unica opzione disponibile, perché puoi valutare la possibilità di aderire al regime della cedolare secca. Ma di cosa si tratta?

La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale che permette di tassare il reddito derivante dall’affitto tramite un’aliquota fissa.

Parliamo, in particolare, del:

• 21% del canone per i contratti di locazione a canone libero;
• 10% del canone per i contratti di locazione a canone concordato.

In linea generale, il regime della cedolare secca permette di risparmiare, dal momento che evita di dover pagare le tasse iniziali (imposta di registro e imposta di bollo) e le addizionali comunali e regionali IRPEF. 

❗ Tieni presente che il regime di cedolare secca può essere utilizzato solo per contratti stipulati per fini abitativi e per immobili rientranti nelle categorie catastali dalla A1 alla A11 (fatta eccezione per la A10, cioè studi e uffici). 

Tasse sugli affitti per tipologia di contratto

Il metodo con cui viene tassato il reddito derivante dagli affitti può variare a seconda del tipo di contratto e della tipologia di immobile:

• Contratto di affitto a canone libero (4+4): normalmente, il reddito imponibile ai fini IRPEF è il 95% del canone annuo percepito, ma esistono riduzioni speciali per alcuni immobili (35% del canone per gli immobili di interesse storico o artistico e 25% del canone per gli immobili situati in centri storici);
• Contratto di affitto a canone concordato (3+2): il reddito imponibile ai fini IRPEF è il 70% del canone annuo percepito. Si può ottenere un’ulteriore detrazione del 5% e una riduzione del 30% della tassa di registro;
• Tasse sugli affitti brevi: anche in questo caso è possibile optare per la cedolare secca con un’aliquota del 21% per un solo immobile e un’aliquota del 26% per chi detiene più di un immobile affittato nello stesso anno. 

Esempi di calcolo dell’imposta sull’affitto

Come abbiamo visto, hai la possibilità di scegliere tra il regime ordinario o la cedolare secca per il pagamento delle imposte. 

Ognuno di questi comporta modalità diverse di calcolo delle tasse che dipendono dal reddito complessivo e dalle aliquote IRPEF. Per comprendere meglio come funziona il sistema, facciamo un esempio pratico.

Immagina di affittare una casa per 500 euro al mese, quindi un ricavo annuo di 6.000 euro. 

• Se scegli il regime ordinario e il tuo unico reddito è questo, l’imposta verrà calcolata in base agli scaglioni IRPEF. Poiché il reddito non supera i 15.000 euro, si applicherà l’aliquota del 23% sul totale del reddito. In questo caso, le tasse saranno pari a 1.380 euro (6.000 x 23%).
• Se invece scegli la cedolare secca, l’aliquota applicata è fissa al 21%, indipendentemente dal reddito totale. Quindi, su un reddito di 6.000 euro, le imposte saranno 1.260 euro (6.000 x 21%). In questo caso, otterresti un risparmio di 120 euro.

Come e quando pagare le tasse sull’affitto

Ma come e quando si pagano le tasse sull’affitto? 

Il momento della dichiarazione dei redditi è fondamentale anche per il pagamento delle imposte sugli affitti, poiché il reddito percepito dall’affitto dell’immobile deve essere dichiarato in questa sede.

• Se aderisci al regime ordinario, il reddito derivante dall’affitto deve essere inserito nel quadro B del modello 730 (o nel quadro RB se utilizzi il modello Unico). Qui dovrai sommare i guadagni dell’affitto con gli altri redditi e calcolare le imposte in base agli scaglioni IRPEF. 
• Per chi opta per la cedolare secca, l’imposta può essere pagata o con la busta paga o in pensione, se si usa il modello 730 per la dichiarazione dei redditi, oppure tramite il modello F24. 

❗ In entrambi i casi, ricordati sempre di rispettare le scadenze per evitare sanzioni o interessi aggiuntivi. 

Tasse sull’affitto della seconda casa

Anche per quanto riguarda la seconda casa è possibile scegliere di aderire o al regime ordinario o al regime della cedolare secca, ognuno con vantaggi e svantaggi che dipendono dalla tua situazione specifica e dalle caratteristiche dell’immobile. 

• Nel caso del regime ordinario, il reddito derivante dall’affitto è soggetto a IRPEF e si calcola prendendo il valore maggiore tra la rendita catastale (aumento del 5%) e il 95% del canone di locazione. 
• Se invece aderisci alla cedolare secca, il reddito da affitto è tassato con un’aliquota del 10% per i contratti a canone concordato e del 21% per quelli a canone libero. 

Per quanto riguarda la TARI, la tassa sui rifiuti, questa è, invece, a carico degli inquilini, non del proprietario.

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