Rinnovo contratto d’affitto: procedura e documenti necessari

Quando si sceglie di rinnovare il contratto d’affitto è importante informarsi sulle modalità e i costi annessi. Cosa devi sapere, in pillole: 

• C’è differenza tra rinnovo e proroga dei contratti d’affitto;
• Il rinnovo del contratto di locazione avviene in diverse modalità a seconda della forma di locazione (per esempio, 4+4 o 3+2);
• Per la registrazione e per il rinnovo del contratto d’affitto è necessario pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. 

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Indice

• Differenza tra rinnovo e proroga dei contratti d’affitto
• Come rinnovare il contratto d’affitto
• Rinnovo del contratto d’affitto 4+4
• Rinnovo del contratto 3+2
• Rinnovo contratto transitorio
• Rinnovo del contratto d’affitto commerciale
• I costi legati al rinnovo del contratto d’affitto
• Cosa fare in caso di mancato rinnovo del contratto di locazione

Differenza tra rinnovo e proroga dei contratti d’affitto

Benché spesso vengano utilizzati come sinonimi, proroga e rinnovo del contratto d’affitto non esprimono lo stesso concetto. È bene, dunque, fare chiarezza:

• La proroga si verifica quando il contratto prosegue in automatico alle condizioni originarie, senza bisogno di stipulare un nuovo accordo. Questo avviene, ad esempio, nei contratti di locazione abitativa 4+4 o 3+2, in cui alla scadenza del primo periodo il contratto si rinnova per un ulteriore periodo, salvo disdetta di una delle parti;
• Il rinnovo, invece, comporta la stipula di un nuovo contratto, che può avere condizioni differenti rispetto al precedente (in termini di durata, canone, clausole). Il rinnovo può avvenire quando le parti, alla scadenza, decidono di proseguire con un nuovo accordo, anche con una modifica degli aspetti economici o normativi del contratto.

Come rinnovare il contratto d’affitto

Il rinnovo del contratto di locazione varia a seconda della tipologia contrattuale (contratto 4+4 o 3+2) e delle normative applicabili. Anche per i contratti ad uso transitorio o commerciale esistono regole specifiche. 

Rinnovo del contratto d’affitto 4+4

Nel contratto d’affitto 4+4, alla scadenza dei primi 4 anni il contratto viene prorogato in automatico. 

L’inquilino può, comunque, recedere dal contratto in anticipo alla prima scadenza, con l’invio di una raccomandata. 

Al termine degli 8 anni complessivi, locatore e inquilino devono decidere come procedere. Se l’intenzione è quella di rinnovare il contratto, il locatore o il conduttore deve inviare una raccomandata a/r sei mesi prima della scadenza del contratto.

La controparte ha, poi, 60 giorni di tempo dal ricevimento della raccomandata per esprimere la sua decisione in merito al rinnovo. 

Rinnovo del contratto 3+2

Il meccanismo di un contratto 3+2 non è molto diverso da quello del contratto 4+4, salvo che, in questo caso, la proroga automatica avviene dopo i primi 3 anni. Una volta arrivata la scadenza dei 5 anni, è possibile pensare al rinnovo del contratto. 

Per rinnovarlo, bisogna inviare una raccomandata a/r entro 6 mesi dalla scadenza del contratto. Proprio come nel contratto 4+4, la controparte ha tempo 60 giorni per esprimere la sua decisione in merito al rinnovo. 

Rinnovo contratto transitorio

Diverso è il discorso quando si parla di contratto transitorio, il quale ha una durata massima di 18 mesi e la cui sottoscrizione è legata a esigenze temporanee. 

In effetti, questa formula contrattuale prevede che il rinnovo possa essere effettuato, alla scadenza dei 18 mesi, se esistono ancora le stesse necessità di temporaneità. Per farlo, bisogna fornire documenti che dimostrino che le esigenze transitorie continuano.

A differenza di altri contratti, quello transitorio non si rinnova automaticamente. Se si vuole prolungarlo, bisogna comunicarlo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza.

Rinnovo del contratto d’affitto commerciale

I contratti di locazione commerciale hanno, in genere, durate più lunghe rispetto a quelle dei contratti di locazione per uso abitativo – parliamo, infatti, di 6+6 o, nel caso degli alberghi, 9+9. 

Il rinnovo di un contratto di locazione commerciale, infatti, avviene automaticamente per altri 6 anni nel caso di attività ordinarie e per 9 anni se si tratta di strutture alberghiere, a meno che il locatore non comunichi la sua intenzione di interrompere il contratto. 

Tale comunicazione deve essere inviata almeno un anno prima della scadenza. Per evitare problemi, è importante controllare le date del contratto e confermare il rinnovo per iscritto, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

I costi legati al rinnovo del contratto d’affitto

Per rinnovare il contratto d’affitto, dovrai tenere conto di alcuni adempimenti fiscali che non differiscono granché da quelli necessari per la registrazione del contratto. 

In particolare, l’Agenzia delle Entrate specifica che bisogna effettuare il pagamento di: 

• Imposta di registro, il cui importo varia in base alla tipologia di immobile affittato;
• Imposta di bollo, il cui importo è pari a 16 euro ogni 100 righe del contratto. 

Per quanto riguarda l’imposta di registro, puoi consultare questa tabella per conoscere le percentuali: 

➡️ Tieni presente che, in presenza di alcuni requisiti, è possibile anche optare per il regime della cedolare secca. Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate imposta di registrazione e imposta di bollo. 

L’imposta deve essere pagata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Il versamento può essere effettuato attraverso i servizi telematici dell’ente oppure tramite il modello F24.

Cosa fare in caso di mancato rinnovo del contratto di locazione

Il mancato rinnovo di un contratto di locazione si verifica quando locatore o inquilino decidono di non proseguire il rapporto alla scadenza. Questa scelta può dipendere da diverse ragioni, come la necessità del proprietario di riutilizzare l’immobile o la volontà dell’inquilino di trasferirsi altrove. 

Per interrompere il contratto, è essenziale inviare una comunicazione formale almeno sei mesi prima della scadenza, nei casi previsti dalla legge. Se il contratto non prevede il rinnovo automatico e nessuna delle parti si esprime, l’accordo si considera concluso e l’inquilino deve lasciare l’immobile entro la data stabilita.