Pratica edilizia: cos’è, tipologie, costi e tempi

Se hai in programma la costruzione, modifica o ristrutturazione di un edificio, la prima cosa che devi fare è capire quale pratica edilizia dovrai presentare. Cosa sapere, in breve: 

• Esistono diverse pratiche edilizie in base all’intervento che intendi effettuare (manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione, nuova costruzione ecc.);
• SCIA, CILA e PdC sono le principali pratiche edilizie che potresti dover presentare;
• I costi variano in base alla tipologia di pratica, nonché alle figure professionali coinvolte. 

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Indice

• Quali sono le pratiche edilizie
• SCIA, CILA o PdC: quando servono
• Come fare domanda e costi di una pratica edilizia
• Qual è la durata di una pratica edilizia
• Sanzioni in caso di mancata presentazione
• Cosa sono le opere di edilizia libera

Quali sono le pratiche edilizie 

Quando si progetta l’avvio di lavori di ristrutturazione, costruzione o modifica di un edificio, è necessario richiedere degli specifici titoli abilitativi alle autorità competenti. 

Sono quelli che possiamo definire generalmente come pratiche edilizie, documenti essenziali in caso di avvio di interventi di questo tipo. 

Esistono, però, diverse tipologie di pratiche edilizie, ognuna adatta a specifiche casistiche. Le più comuni includono: 

• CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): va presentata per lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazioni interne o modifiche che non comportano variazioni della volumetria o della struttura dell’edificio. È necessaria quando i lavori non richiedono un permesso di costruire, ma devono essere comunque conformi alle normative edilizie locali;
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): deve essere presentata per lavori che non richiedono un permesso di costruire, ma che comportano modifiche significative, come cambiamenti nella destinazione d’uso o nella volumetria dell’edificio;
• PdC (Permesso di Costruire): è necessario per interventi più complessi, come la costruzione di nuovi edifici, ampliamenti significativi o modifiche strutturali e quando i lavori comportano cambiamenti sostanziali nell’edificio o nell’area circostante e devono essere conformi alle normative urbanistiche e ambientali.

SCIA, CILA o PdC: quando servono 

Come accennato, ogni pratica edilizia va richiesta in base al tipo di intervento che si ha intenzione di effettuare sull’edificio. 

La CILA va utilizzata quando si prospettano interventi che non vanno ad alterare la volumetria dell’edificio, né vanno a modificarne la destinazione d’uso. Per esempio, bisognerà ottenere la CILA in caso di: 

• Interventi di manutenzione straordinaria leggeri;
• Interventi di restauro o risanamento conservativo leggeri.

Se, invece, si parla di interventi cosiddetti “pesanti” (cioè che vanno a modificare parti strutturali dell’edificio), allora sarà necessaria la SCIA.

Il Permesso di Costruire, invece, è una pratica di ristrutturazione edilizia necessaria in caso di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia – parliamo, dunque, di interventi più massicci. In sostanza, sarà necessario ottenere questo permesso per: 

• Interventi di nuova costruzione;
• Interventi di ristrutturazione urbanistica;
• Interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” (lavori che trasformano in modo significativo un edificio, come aumentare la volumetria o cambiare la destinazione d’uso, soprattutto nelle zone storiche).

Come fare domanda e costi di una pratica edilizia

Le pratiche edilizie appena menzionate vanno richieste allo Sportello Unico per l’edilizia del Comune nel quale si trova l’immobile oggetto dei lavori. 

Le modalità di invio possono differire da pratica a pratica o da Comune a Comune. In genere, è possibile inviare la richiesta tramite:

• Consegna manuale presso lo sportello per l’edilizia del Comune;
• Trasmissione telematica tramite piattaforme dedicate;
• PEC, con l’invio di tutta la documentazione. 

Considera che la compilazione di queste pratiche non è sempre semplice, specialmente per chi non ha profonde conoscenze nel settore dell’edilizia. Per questo motivo, molto probabilmente avrai bisogno dell’aiuto di tecnici abilitati e altri professionisti. Questi, infatti, saranno in grado di gestire la pratica ed evitare eventuali complicazioni o errori. 

È chiaro che il coinvolgimento di queste figure comporti un innalzamento del costo di queste pratiche che comprende altre spese quali i diritti di segreteria, gli oneri di urbanizzazione (nel caso di PdC), eventuali costi di trasmissione ecc. 

Qual è la durata di una pratica edilizia

Ogni pratica edilizia ha tempistiche specifiche che devono essere rispettate per garantire la validità dei lavori autorizzati.

Per la SCIA, una volta presentata la documentazione, potrai iniziare immediatamente i lavori, che dovranno essere conclusi entro 3 anni. Se gli interventi non vengono eseguiti entro questa scadenza, la pratica non può essere prorogata e dovrai presentare una nuova SCIA.

La stessa scadenza di 3 anni si applica anche alla CILA e al Permesso di Costruire. Per quest’ultimo c’è un’ulteriore regola: i lavori devono iniziare entro 1 anno dal rilascio dell’autorizzazione, pena la decadenza del permesso per la parte di lavori non eseguita, sempre che non richieda una proroga prima della scadenza.

Sanzioni in caso di mancata presentazione 

Ma cosa succede se si effettuano dei lavori senza ottenere i titoli abilitativi necessari?

Il rischio è incorrere in sanzioni molto severe, le quali variano di entità in base alla gravità dell’infrazione e al tipo di intervento realizzato senza autorizzazione.

Per regolarizzare i lavori edilizi già eseguiti senza i titoli abilitativi necessari, è possibile ricorrere alla SCIA e alla CILA in sanatoria, purché i lavori siano conformi alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti.

❗Anche in questi casi, comunque, sarà necessario pagare una sanzione che dipenderà dal tipo di pratica e in base al tipo e alla dimensione dei lavori eseguiti. 

Cosa sono le opere di edilizia libera

Non sempre è necessario ottenere permessi per eseguire lavori sugli edifici. È il caso delle opere di edilizia libera, interventi che non richiedono la presentazione di pratiche edilizie come SCIA, CILA o Permesso di Costruire. 

Si tratta di lavori semplici e poco impattanti. Per esempio, non sarà necessaria una pratica edilizia per l’installazione di un ascensore interno, per interventi di manutenzione ordinaria, per l’installazione di pompe di calore (con potenza termica inferiore a 12 kW) o per l’eliminazione di barriere architettoniche. 

È importante evidenziare, però, che il non dover richiedere permessi non significa avere libertà assoluta: è comunque necessario rispettare eventuali vincoli urbanistici o paesaggistici, oltre alle normative tecniche e di sicurezza, come quelle antisismiche o sugli impianti elettrici.

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