Pertinenze dell’abitazione principale: quali sono e quali tasse si pagano?

Ti sarà capitato di aver sentito parlare di pertinenza dell’abitazione principale. Sapere cosa si intende con questo termine è essenziale, specialmente se stai per vendere un immobile. Cosa sapere, in pillole: 

• Garage, box, cantine o posti auto: tutti questi elementi possono essere considerati pertinenze di un’abitazione;
• Per essere definite tali, è necessario che rispettino il cosiddetto vincolo pertinenziale;
• Le pertinenze dell’abitazione principale possono essere vendute separatamente, ma solo in alcuni casi. 

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Indice

• Cosa sono le pertinenze dell’abitazione principale
• Categorie catastali delle pertinenze di un’abitazione
• Cosa si intende per abitazione principale
• Cosa si intende per vincolo pertinenziale
• Come accatastare le pertinenze
• Pertinenza dell’abitazione principale e IMU: come funziona
• Abitazione principale e pertinenza a proprietari diversi

Cosa sono le pertinenze dell’abitazione principale

Quando parliamo di garage, box, cantine, depositi o solai, stiamo facendo riferimento a pertinenze dell’abitazione principale. A chiarire cosa si intende con questo termine è l’articolo 817 del Codice Civile:

“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. 

In sostanza, parliamo di spazi o edifici che sono “accessori” dell’abitazione principale: fanno parte dell’immobile e lo rendono anche più vivibile da parte di chi vi abita. 

💡 Tieni presente che le pertinenze di un’abitazione non devono necessariamente trovarsi nelle immediate vicinanze della casa. Il loro legame con l’immobile è definito da un rapporto di tipo economico e funzionale.

Categorie catastali delle pertinenze di un’abitazione

Le pertinenze sono classificate in categorie catastali per definire correttamente il loro valore fiscale e patrimoniale, in modo da permettere una gestione trasparente delle imposte legate all’immobile, per esempio l’IMU. 

Le principali pertinenze vengono, quindi, classificate nelle categorie catastali: 

• C/2: rientrano in questa categoria cantine, soffitte, solai, magazzini e locali di deposito;
• C/6: in questa categoria vengono inclusi posti auto, garage, ma anche stalle, scuderie e rimesse;
• C/7: categoria che include tettoie chiuse o aperte. 

Cosa si intende per abitazione principale

Da quanto appena detto, possiamo estrapolare anche la definizione di abitazione principale. 

L’abitazione principale è definita come l’immobile in cui il proprietario e la sua famiglia risiedono abitualmente e hanno la residenza anagrafica.

Questa rappresenta l’immobile a cui sono legati gli spazi accessori (come garage, cantina o soffitta) che servono a migliorare l’uso e la funzionalità della casa stessa. 

Le pertinenze devono essere collegate in modo stabile all’abitazione principale dal punto di vista economico e funzionale, anche se possono trovarsi a una certa distanza. 

Cosa si intende per vincolo pertinenziale

Il vincolo pertinenziale è la connessione che unisce un’abitazione principale alle sue pertinenze. Possiamo dire che questo si basa su due elementi principali: 

• Elemento oggettivo: si riferisce alla funzione pratica delle pertinenze, che devono servire in modo continuativo l’abitazione principale. Questo significa che le pertinenze, come garage, cantine o giardini, devono essere utilizzate per supportare o abbellire la casa;
• Elemento soggettivo: riguarda la volontà del proprietario di mantenere questa relazione di servizio. Il titolare deve decidere di destinare la pertinenza all’uso dell’abitazione principale in modo duraturo, esprimendo così un’intenzione chiara di crearne un legame funzionale.

In sostanza, affinché un bene possa essere considerato una pertinenza, è essenziale che sussista un legame pratico e un’intenzione da parte del proprietario che conferiscono alla pertinenza un ruolo accessorio ma importante nell’ambito dell’abitazione principale.

Come accatastare le pertinenze

Nel 2016 una riforma ha modificato le procedure di accatastamento delle pertinenze degli immobili, come cantine, solai e magazzini (categoria C/2), soprattutto per quelle con accesso indipendente. 

Prima, queste pertinenze potevano essere incluse nella stessa planimetria dell’abitazione principale, ma con la riforma è diventato obbligatorio accatastarle separatamente, creando un nuovo subalterno per ciascuna. 

Questo comporta un aumento della rendita catastale complessiva (il valore fiscale dell’immobile) e delle spese per il proprietario. L’accatastamento delle pertinenze, infatti, ha un costo di 50 euro di diritti catastali. Inoltre, è necessaria la figura di un tecnico abilitato che gestisca la procedura presso il Catasto, con un relativo costo aggiuntivo.

Pertinenza dell’abitazione principale e IMU: come funziona

E per quanto riguarda l’IMU? Va pagata per le pertinenze dell’abitazione principale?

Come probabilmente già saprai, l’IMU, cioè l’Imposta Municipale Propria, non si applica all’abitazione principale che, come abbiamo visto, rappresenta l’immobile in cui il proprietario e la sua famiglia risiedono abitualmente e hanno la residenza anagrafica.

💡 Ricorda che questa regola vale solo per le abitazioni principali che non appartengono alle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9, come ville o immobili di pregio), le quali sono invece soggette all’imposta.

Per quanto riguarda le pertinenze dell’abitazione principale, anch’esse godono dell’esenzione dall’IMU prima casa, ma con alcune limitazioni. L’esenzione, infatti, si applica solo a una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali. 

➡️ Esempio: se l’abitazione principale ha una cantina, due garage e una tettoia, l’esenzione dall’IMU si applica a una sola pertinenza per ciascuna categoria. Quindi, non pagheresti l’IMU sulla cantina (C/2), su uno dei due garage (C/6) e sulla tettoia (C/7). Per il secondo garage, essendo della stessa categoria, dovresti pagare l’IMU.

Se possiedi più pertinenze all’interno della stessa categoria (come nel nostro esempio, due garage classificati come C/6), puoi scegliere su quale far valere l’esenzione.

Abitazione principale e pertinenza a proprietari diversi

È possibile che l’abitazione principale e la pertinenza vadano a proprietari diversi? È ciò che potresti chiederti qualora stessi valutando di vendere una pertinenza (per esempio, un garage), senza però vendere l’abitazione. 

Diciamo subito che, in linea generale, le pertinenze si vendono assieme all’immobile, dal momento che, come abbiamo visto, sono legate da un vincolo funzionale ed economico all’abitazione principale.

Questo avviene perché, secondo il Codice Civile, qualsiasi atto giuridico che coinvolge il bene principale include anche le sue pertinenze, a meno che non sia espressamente previsto il contrario. 

Di norma, quindi, si presume che il vincolo pertinenziale resti in vigore e che i beni accessori vengano trasferiti insieme alla casa, formando un pacchetto unico di vendita. 

Nonostante ciò, è possibile vendere le pertinenze separatamente, ma questa scelta deve essere specificata chiaramente nell’accordo di vendita. 

Ad esempio, si può decidere di vendere una casa comprensiva di garage e cantina, con un unico prezzo che riflette la presenza di queste pertinenze, oppure si può scegliere di vendere il garage o la cantina con una trattativa separata, magari a un acquirente diverso rispetto a quello dell’abitazione. 

Possiamo riassumere, dunque, dicendo che anche se la consuetudine prevede che le pertinenze seguano il destino dell’immobile principale, la separazione è possibile, ma solo se questa viene espressamente prevista nell’accordo.