IMU prima casa: chi deve pagare e chi è esente?

L’IMU sulla prima casa è un argomento che interessa solo alcuni cittadini. Cosa sapere, in pillole: 

• L’esenzione IMU sulla prima casa permette di non pagare questa imposta quando il proprietario ha residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile e quando quest’ultimo non rientra tra le categorie di lusso;
• Se si dà in affitto la prima casa, l’IMU è totalmente a carico del proprietario – viene considerata come una seconda casa;
• Per calcolare l’IMU bisogna conoscere la rendita catastale dell’immobile, il coefficiente catastale e applicare una specifica formula. 

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Indice

• Chi deve pagare l’IMU sulla prima casa
• Qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale
• IMU sulla prima casa in affitto: si paga?
• IMU e coniugi con residenza diversa
• Esenzioni IMU sulla prima casa: tutti i casi
• Come si calcola l’IMU e quali sono i costi dell’IMU sulla prima casa

Chi deve pagare l’IMU sulla prima casa

L’IMU (Imposta Municipale Unica o Imposto Municipale Propria) è un tributo locale applicato al possesso di immobili. 

Quindi, chiunque abbia una casa deve pagare l’IMU? Non è proprio così. Esiste, infatti, un’esenzione IMU sulla prima casa che permette, dunque, di non pagare la tassa sull’immobile adibito ad abitazione principale. 

A dover pagare l’IMU sono, invece, coloro che: 

• Hanno una seconda casa;
• Abitano in un immobile rientrante nelle categorie catastali di lusso;
• Non hanno residenza anagrafica o dimora abituale nell’immobile risultante come prima casa. 

💎 Quali sono le categorie catastali di lusso? Ci riferiamo alle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile); A8 (ville); A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico).

Qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale

Per capire se è necessario pagare l’IMU sulla prima casa, va fatta una distinzione essenziale tra il concetto di prima casa e di abitazione principale. 

Per prima casa si intende, generalmente, la prima abitazione di proprietà di una persona, per il cui acquisto si possono ottenere delle agevolazioni fiscali. 

L’abitazione principale, invece, si riferisce all’immobile in cui una persona vive abitualmente, cioè dove ha la propria residenza anagrafica.

Come abbiamo visto, infatti, l’esenzione IMU sulla prima casa vale sugli immobili che vengono considerati abitazione principale, cioè l’immobile in cui il proprietario e la sua famiglia dimorano abitualmente e hanno la residenza anagrafica.

❗ Se hai acquistato un’immobile usufruendo delle agevolazioni per la prima casa, ma non ci vivi (cioè, non hai la residenza anagrafica né dimori abitualmente lì), allora devi pagare l’IMU su quell’immobile.

IMU sulla prima casa in affitto: si paga?

Da quanto appena detto, emerge una domanda: l’IMU si paga se la prima casa è data in affitto?

Come abbiamo visto, se non si ha la residenza e la dimora abituale, l’IMU deve essere pagata. Ciò vale, dunque, anche nel caso il proprietario abbia dato l’immobile in affitto. In questo caso, l’imposta va pagata proprio come se si parlasse di una seconda casa. 

➡️ Dai un’occhiata alla nostra guida sulle tasse delle seconde case per saperne di più. 

È possibile, però, ottenere una riduzione del 50% dell’imponibile IMU. Questo succede se: 

• L’immobile viene concesso in comodato a parenti in linea retta (figli, genitori);
• Il contratto di comodato è stato registrato;
• Il comodatario utilizza l’immobile come abitazione principale;
• Il proprietario ha la residenza nello stesso comune dove è ubicato l’immobile concesso in comodato. 

IMU e coniugi con residenza diversa

Fino a poco tempo fa, i coniugi con residenze separate potevano beneficiare dell’esenzione IMU solo per una delle due abitazioni, scelta dal nucleo familiare, mentre l’altra veniva considerata seconda casa.

Con la sentenza della Corte Costituzionale del 2022, è stato però introdotto un cambiamento importante: i coniugi con residenze separate possono ora beneficiare della doppia esenzione, purché rispettino i requisiti di residenza anagrafica e dimora abituale. 

Ciò significa che, se ogni coniuge ha la residenza anagrafica e dimora abitualmente nella propria casa, entrambe le abitazioni possono essere esenti dall’IMU. 

È importante sottolineare che per provare che un immobile è la propria dimora abituale, oltre alla residenza anagrafica, sono necessarie delle prove. Per esempio, possono valere come prova le bollette delle utenze che attestano l’effettivo utilizzo dell’abitazione.

Esenzioni IMU sulla prima casa: tutti i casi

Abbiamo visto che ci sono alcuni casi in cui l’IMU va pagata sulla prima casa e altri, invece, in cui è possibile risparmiare su questa imposta. 

Possiamo riassumere dicendo che l’IMU non si paga sulla prima casa: 

• Quando l’immobile è l’abitazione principale del proprietario e del suo nucleo familiare;
• Se l’immobile non appartiene alle categorie catastali di lusso;
• Se i coniugi con residenze separate hanno la residenza anagrafica e dimorano abitualmente nella propria abitazione principale;
• Nel caso di eredi, se l’erede stabilisce la propria abitazione principale nell’immobile ereditato (in questo caso, solo gli eredi che non vi risiedono saranno tenuti al pagamento dell’IMU, in base alle rispettive quote di proprietà);
• Nel caso di eredi, se l’erede è il coniuge superstite e continua a vivere nell’immobile ereditato, anche se ci sono altri eredi;
• Se l’immobile è occupato abusivamente e il proprietario ha presentato regolare denuncia o ha avviato una causa legale. 

Ricorda che l’esenzione IMU per la prima casa vale anche per le pertinenze dell’abitazione principale, ma si applica solo a una pertinenza per ogni categoria catastale (C2; C6; C7). 

⚠️ Se ci sono due pertinenze appartenenti alla stessa categoria legate all’immobile, puoi sceglierne solo una sulla quale far valere l’esenzione.

Come si calcola l’IMU e quali sono i costi dell’IMU sulla prima casa

Come abbiamo detto, ci sono diversi casi di esenzione dell’IMU sulla prima casa. Ma come si calcola questa imposta?

Per calcolare l’IMU, si ha bisogno di 2 elementi: 

• La rendita catastale dell’immobile, cioè il reddito teorico che quell’immobile potrebbe generare se venisse affittato;
• Il coefficiente catastale, il quale viene stabilito dai comuni e varia a seconda della categoria catastale dell’immobile e della tipologia. 

Queste informazioni saranno utili per applicare la formula del calcolo dell’IMU: 

Rendita catastale + 5% * coefficiente catastale

In pratica, si rivaluta la rendita catastale del 5% e si applicano i coefficienti catastali specifici per ottenere la base imponibile. A questa vengono poi applicate le aliquote decise dai diversi comuni.