Cos’è il diritto di prelazione sugli immobili?

Ecco cosa devi sapere sul diritto di prelazione in caso di vendita di un immobile:

Vendere casa o trasferirsi richiede tanta burocrazia. Di quella legata alle utenze, però, ci occupiamo noi di Switcho. Voltura, subentro o nuova attivazione: pensiamo a tutto noi, in modo digitale e gratuito 😎

Indice

• Diritto di prelazione: significato e definizione
• Chi ha il diritto di prelazione sull’immobile e come si esercita
• Diritto di prelazione volontario e legale: qual è la differenza
• Diritto di prelazione sulla vendita di un immobile in caso di affitto
• Come funziona il diritto di prelazione sugli immobili ereditati
• Diritto di prelazione su una casa confinante e terreni agricoli
• Diritto di prelazione sugli immobili commerciali

Diritto di prelazione: significato e definizione

Il diritto di prelazione su un immobile ti permette di avere la priorità rispetto ad altri nell’acquisto di una casa. Può essere legale (stabilito per legge) o volontario (stabilito da un contratto).

In pratica, il proprietario deve prima offrire la casa a te, alle stesse condizioni che offrirebbe a un altro possibile acquirente. Solo se tu rifiuti, può procedere con le trattative con altri acquirenti. Questo diritto, come vedremo più approfonditamente, può nascere da un accordo tra le parti oppure può essere previsto dalla legge, ad esempio nel caso di un inquilino che vive in affitto da anni.

💡 Un esempio concreto: se vivi in affitto in un appartamento e il proprietario decide di venderlo, la legge può darti il diritto di prelazione. In questo caso, il proprietario è obbligato a informarti della vendita e a offrirti l’immobile allo stesso prezzo prima di venderlo a qualcun altro.

Chi ha il diritto di prelazione sull’immobile e come si esercita

Nel diritto di prelazione ci sono due figure fondamentali: 

• Il prelazionante è il proprietario dell’immobile, cioè colui che concede il diritto di prelazione e che, prima di vendere la casa, deve informare l’altro soggetto;
• Il prelazionario è, invece, chi ha diritto a essere preferito rispetto a tutti gli altri potenziali acquirenti.

Quest’ultimo può esercitare questo diritto solo dopo aver ricevuto una comunicazione formale da parte del prelazionante, in cui gli vengono indicati prezzo e condizioni della futura vendita. Se decide di acquistare l’immobile, può farlo alle stesse condizioni offerte a un altro possibile compratore. Nel caso rifiuti, il proprietario è libero di vendere a terzi. 

Se però il diritto di prelazione non viene rispettato, le conseguenze variano, a seconda che ci si trovi di fronte a un caso di prelazione volontaria o prelazione legale. 

Diritto di prelazione volontario e legale: qual è la differenza

Esistono due tipi di diritto di prelazione su un immobile: volontaria e legale. La distinzione è importante, perché cambia sia il modo in cui nasce il diritto, sia le conseguenze in caso di mancato rispetto.

Cominciamo dalla prelazione volontaria. Questa nasce da un accordo tra le parti che decidono liberamente di inserirla in un contratto. 

In questo tipo di prelazione, se il proprietario vende la casa a qualcun altro senza rispettare l’accordo, il prelazionario (cioè colui che aveva il diritto) non può reclamare la casa, ma ha comunque diritto a un risarcimento economico. La vendita resta valida e l’immobile non deve essere restituito.

La prelazione legale, invece, è prevista direttamente dalla legge e si applica solo in casi specifici, senza bisogno di un accordo tra le parti. 

💡 Alcuni esempi sono la vendita di terreni agricoli confinanti o la successione ereditaria. 

La particolarità della prelazione legale è che, se il proprietario vende l’immobile senza rispettarla, il prelazionario può fare ricorso e esercitare il diritto di riscatto. In pratica, può “riprendersi” la casa anche se è già stata venduta a qualcun altro, purché agisca entro 6 mesi dalla registrazione della vendita.

➡️ Per riassumere: la differenza principale è che la prelazione volontaria tutela con un risarcimento, mentre la prelazione legale può portare alla restituzione dell’immobile al legittimo prelazionario.

Diritto di prelazione sulla vendita di un immobile in caso di affitto

Quando un immobile è affittato e il proprietario decide di venderlo, la legge in alcuni casi riconosce al locatario (cioè l’inquilino) il diritto di prelazione. 

Questo significa che, alla prima scadenza del contratto di locazione, il proprietario deve offrire all’inquilino la possibilità di acquistare la casa prima di venderla a qualcun altro e alle stesse condizioni economiche. Questa regola vale solo per i contratti a uso abitativo (residenziale), sia a canone libero che concordato, ma ci sono alcune condizioni da rispettare.

Il procedimento, in questo caso, si articola in questo modo: 

• Il proprietario deve comunicare per iscritto (di solito con raccomandata) la volontà di non rinnovare il contratto e l’intenzione di vendere;
• L’inquilino non deve possedere altri immobili abitativi nella stessa zona;
• Il proprietario deve indicare il prezzo e le condizioni di vendita che offrirebbe a terzi;
• L’inquilino ha 30 giorni (o 60, in alcuni casi) per decidere se acquistare o meno;
• Non si può obbligare l’inquilino a rinunciare in anticipo a questo diritto tramite clausole contrattuali.

⚠️ Attenzione: non sempre la prelazione si applica. Ad esempio, se il contratto è già stato rinnovato una volta o se il proprietario cede l’immobile a un parente stretto, a una società o a un coerede, il diritto non si attiva.

Come funziona il diritto di prelazione sugli immobili ereditati

Se più persone ereditano insieme un immobile, può succedere che uno di loro voglia vendere la propria parte. In questo caso, prima di rivolgersi a estranei, deve avvisare gli altri coeredi e offrire a loro la possibilità di acquistare quella quota. 

È in questi casi che parliamo di diritto di prelazione ereditaria. 

Per farlo in modo corretto, il coerede che intende vendere deve inviare una comunicazione formale – ad esempio tramite raccomandata o PEC – indicando chiaramente anche il prezzo richiesto. A quel punto, gli altri coeredi hanno due mesi di tempo per decidere se acquistare o meno. 

Se accettano entro il termine, diventano i nuovi proprietari della quota, alle stesse condizioni previste per chiunque altro. Se invece nessuno accetta, il venditore è libero di concludere l’accordo con un terzo. 

Diritto di prelazione su una casa confinante e terreni agricoli

Il diritto di prelazione può valere anche quando si parla di immobili che confinano tra loro, soprattutto nel caso di terreni agricoli. 

Se sei proprietario di un terreno e quello accanto viene messo in vendita, hai la possibilità di comprarlo tu, prima che venga ceduto a qualcun altro. Una soluzione, questa, che serve a evitare che estranei diventino vicini scomodi o che la gestione del terreno diventi più complicata. 

Per quanto riguarda le case, la situazione è diversa: se vivi in un condominio, anche se il tuo appartamento confina con un altro, non hai il diritto di prelazione solo per questo motivo. In ogni caso, tu e il vicino potete mettervi d’accordo e firmare un contratto che vi dà questo diritto in caso di vendita futura, come può succedere con una villa bifamiliare. 

Diritto di prelazione sugli immobili commerciali

Nel caso degli immobili commerciali, chi gestisce un’attività in affitto può esercitare il diritto di prelazione: se il proprietario vuole vendere il locale, deve prima informarlo e dargli la possibilità di acquistarlo alle stesse condizioni offerte da un altro acquirente. 

Il conduttore ha 60 giorni di tempo, dal momento della comunicazione scritta, per decidere se esercitare questo diritto. 

Attenzione, però, perché ci sono delle eccezioni. Il diritto non vale, ad esempio, se l’attività è solo transitoria, oppure se l’immobile viene venduto a un parente stretto del proprietario o passa di mano per eredità. In questi casi, l’inquilino non ha alcun diritto di precedenza.