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Il contratto di affitto 4+4 è una delle opzioni più utilizzate in Italia, poiché offre maggiore stabilità e flessibilità sia al proprietario sia all’inquilino. Cosa sapere, in pillole:
- I contratti di locazione 4+4 hanno una durata minima di 4 anni, trascorsi i quali avviene il rinnovo automatico per altri 4 anni;
- Al contratto di affitto 4+4 sono legati diritti e doveri da parte del proprietario e dell’inquilino. In particolare, è prevista la possibilità di disdire in anticipo il contratto, ma con regole diverse per l’uno e per l’altro;
- È possibile applicare la cedolare secca a un contratto di affitto 4+4.
Indice
- Cos’è un contratto di affitto 4+4 e come funziona
- Come è strutturato un contratto di locazione 4+4
- Durata e rinnovo
- Recesso del contratto di affitto 4+4: diritti e doveri di inquilino e proprietario
- Applicazione della cedolare secca al contratto 4+4
- Vantaggi e svantaggi del contratto 4+4
- Cosa succede in caso di morosità
- Trasloco in corso? Ecco come gestire le utenze
Cos’è un contratto di affitto 4+4 e come funziona
Il contratto di affitto 4+4 è una tipologia di locazione abitativa a canone libero, in cui l’importo mensile viene deciso liberamente tra il proprietario e l’inquilino.
Questo tipo di contratto prevede una durata minima di 4 anni. Alla scadenza, il contratto si rinnova in automatico per altri 4 anni.
Questo meccanismo di rinnovo può ripetersi senza limiti, il che garantisce una certa continuità per l’inquilino, ma anche per il proprietario. Ciò non toglie che il contratto può essere disdetto in anticipo, sempre che la cosa venga comunicata nei tempi e nelle modalità previste dalla legge.
Tieni presente che questa tipologia di locazione non si applica ad alloggi di edilizia pubblica (case popolari), né a immobili rientranti nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9).
⚠️ Il contratto di affitto 4+4 va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Proprietario e inquilino dividono le spese per effettuare questa operazione.
Come è strutturato un contratto di locazione 4+4
Online è possibile trovare diversi fac-simile di contratto di locazione 4+4. In linea generale, è bene sapere quali sono gli elementi che non possono mancare in un accordo di questo tipo. Parliamo, in particolare, di:
- Indicazione sulla durata: è essenziale specificare che il contratto ha una durata minima di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 anni, salvo disdetta;
- Informazioni sull’immobile: vanno riportate informazioni sul tipo di immobile, indirizzo e dati catastali;
- Modalità per la disdetta: le condizioni e i tempi necessari per la disdetta vanno inseriti nel contratto;
- Importo del canone: viene stabilito, in accordo tra le parti, il canone mensile e le modalità di pagamento;
- Eventuale adesione al regime della cedolare secca.
Durata e rinnovo
La peculiarità del contratto di affitto 4+4 è che questo si rinnova in automatico una volta trascorsi i primi 4 anni.
Come abbiamo visto, questo rinnovo può avvenire all’infinito, a meno che non si proceda con la disdetta. Al termine degli 8 anni, per esempio, è possibile:
- Prorogare il contratto lasciando inalterate le condizioni;
- Rinnovare il contratto prevedendo altre condizioni;
- Non rinnovare il contratto, con apposita comunicazione.
Recesso del contratto di affitto 4+4: diritti e doveri di inquilino e proprietario
Ma è possibile richiedere una disdetta anticipata, cioè sciogliere il contratto prima della scadenza?
La risposta è sì e vale sia per il proprietario che per l’inquilino. Per l’uno e l’altro, però, valgono regole diverse:
- L’inquilino può sempre recedere anticipatamente per gravi motivi, ma deve dare un preavviso di almeno 6 mesi tramite raccomandata;
- Il proprietario non può disdire il contratto prima della scadenza, ma può decidere di non rinnovarlo anche alla scadenza dei primi 4 anni, ma solo per motivi specifici, come l’uso personale dell’immobile, la vendita o l’esecuzione di lavori. Inoltre, il locatore deve avvisare l’inquilino almeno 6 mesi prima a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC.
⚠️ Tieni presente che se il proprietario non indica la motivazione, la disdetta del contratto di locazione risulta nulla.
Applicazione della cedolare secca al contratto 4+4
Quando si parla di contratti di affitto 4+4, il locatore può scegliere se applicare il sistema fiscale ordinario, che prevede l’IRPEF sul 95% del ricavato (quindi l’imposta si calcola sulla quasi totalità dell’affitto), oppure optare per un regime più semplice chiamato cedolare secca.
La cedolare secca è una tassa alternativa che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali e applica un’imposta fissa del 21% sul canone di affitto.
Si tratta di un regime facoltativo che però può essere scelto solo da persone fisiche (ovvero non da società o enti) che sono proprietarie o hanno un diritto reale di godimento sull’immobile.
Si tratta di una soluzione che semplifica la gestione fiscale e può risultare più vantaggiosa in molti casi.
Vantaggi e svantaggi del contratto 4+4
Il contratto di affitto 4+4 offre diversi vantaggi a entrambe le parti, ma anche alcuni contro da valutare. Questa tabella può aiutarti a farti un’idea di quali siano vantaggi e svantaggi di questa soluzione:
| ✅ VANTAGGI | ❌ SVANTAGGI | |
|---|---|---|
| PROPRIETARIO | ▪️ Entrata sicura per un lungo periodo (minimo 4 anni) ▪️ Possibilità di scegliere la cedolare secca, semplificando la parte fiscale | Limitata flessibilità nel non rinnovare il contratto prima della scadenza (se non ci sono motivi legali validi) |
| INQUILINO | Stabilità abitativa grazie al rinnovo automatico del contratto | Il contratto dura 4 anni, quindi non è facile cambiare casa prima della scadenza, salvo gravi motivi che giustifichino il recesso anticipato |
Cosa succede in caso di morosità
Se l’inquilino smette di pagare l’affitto, non è necessario aspettare la scadenza del contratto per risolvere la situazione.
In caso di morosità, infatti, la legge permette al proprietario di intimare lo sfratto e chiedere che il contratto venga risolto anticipatamente, avviando una procedura legale per ottenere l’evacuazione dell’immobile, sempre nel rispetto dei tempi e delle modalità previste dalla legge.
Trasloco in corso? Ecco come gestire le utenze
Ora che sai come funziona un contratto di affitto 4+4 puoi valutare con serenità se questa sia la soluzione più adatta alle tue esigenze.
Se ti stai per trasferire, però, c’è un ultimo nodo da sciogliere: le utenze. In particolare:
- Dovrai richiedere la voltura se la casa in cui di trasferisci ha ancora le utenze attive;
- Dovrai fare il subentro se ti stai trasferendo in una casa abitata da altri prima di te, dove le forniture non sono però più attive;
- Dovrai procedere con una nuova attivazione, invece, se la casa è nuova e i contatori non sono mai stati attivati prima.
Noi di Switcho ti aiutiamo a gestire le utenze in modo semplice e veloce, risparmiandoti stress e soldi. Ci occupiamo noi di subentro, voltura e nuova attivazione in pochi clic (e gratis 😇).
