Chi sono conduttore e locatore in un contratto? La guida completa

Conoscere la differenza tra conduttore e locatore è utile quando si sta per mettere un immobile in affitto o si va a vivere in una casa stipulando un contratto di locazione. Cosa sapere, in breve: 

• Il locatore dell’immobile è il proprietario di casa, il quale ha degli obblighi precisi a cui adempiere;
• Il locatario, o conduttore, è l’inquilino, cioè colui che usufruisce del bene e, come il proprietario, ha degli specifici obblighi a cui assolvere;
• Ci sono spese, legate all’immobile, che devono essere sostenute dal locatore, mentre di altre dovrà occuparsene il conduttore. 

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Indice

• Chi è il conduttore: definizione e significato
• Chi è il locatore: definizione e significato
• Cosa prevede il contratto d’affitto tra conduttore e locatore
• Quali sono gli obblighi del conduttore
• Quali sono gli obblighi del locatore
• Conduttore e locatore: come si ripartiscono le spese
• Chi si occupa delle utenze tra conduttore e locatore?

Chi è il conduttore: definizione e significato

Quando si decide di andare ad abitare in una casa in affitto, ci si troverà davanti a un contratto di locazione in cui potrebbero essere inclusi termini con cui non si ha particolare familiarità. 

Uno di questi è “conduttore”, una parola che, in effetti, non viene spesso utilizzata nella vita di tutti i giorni ma perlopiù nei contratti. Ma chi è il conduttore?

Con il termine conduttore si fa riferimento a colui che godrà del bene mobile o immobile messo a disposizione dal proprietario. 

Per semplificare, quindi, possiamo dire che il conduttore è l’inquilino, cioè colui che prende in affitto l’immobile ed è tenuto a pagare ogni mese il canone di locazione. 

💡 Il conduttore viene spesso definito impropriamente affittuario. Ancora, nel contratto potrebbero essere indicati locatore e locatario. Quest’ultimo è un altro termine per definire l’inquilino.

Chi è il locatore: definizione e significato

Se, da una parte, abbiamo il conduttore che prende in affitto l’immobile, dall’altra c’è il proprietario di casa, il quale mette a disposizione l’abitazione con l’obiettivo di generare delle entrate economiche. 

È, infatti, al locatore che l’inquilino dovrà pagare ogni mese il canone d’affitto. 

In genere, sul contratto il proprietario viene definito locatore.

Cosa prevede il contratto d’affitto tra conduttore e locatore

Conduttore e locatore, dunque, sono le due parti tenute a firmare il contratto di locazione, il documento tramite il quale il proprietario si obbliga a far godere dell’immobile l’inquilino. 

La durata del contratto è variabile, così come l’importo che l’inquilino dovrà versare ogni mese al proprietario. 

Se il contratto ha una durata inferiore a 30 giorni, non sussiste l’obbligo di registrazione del contratto d’affitto entro 30 giorni dalla decorrenza. 

Ma cosa contiene il contratto di locazione? Benché le specifiche possano variare da caso a caso, in genere il contratto di locazione conterrà: 

• La data della stipula del contratto;
• I dati relativi a entrambe le parti (locatore e conduttore);
• L’importo del canone pattuito e le modalità di pagamento;
• La descrizione dell’immobile (indirizzo, dati catastali, destinazione d’uso ecc.);
• La durata della locazione. 

Quali sono gli obblighi del conduttore

Come già accennato, sia conduttore che locatore hanno degli specifici obblighi da assolvere. 

Il conduttore nel contratto di locazione, infatti, è tenuto a: 

• Pagare ogni mese il canone di locazione, il cui importo e le modalità vengono concordate nel contratto. Non è possibile pagare l’affitto in un’unica soluzione, ma si può prevedere un pagamento mensile o trimestrale;
• Riconsegnare l’immobile nelle stesse condizioni in cui gli è stato consegnato, conservando il bene secondo il principio di diritto privato della diligenza del buon padre di famiglia come specificato nell’articolo 1587 del Codice Civile;
• Non realizzare interventi che possano modificare le caratteristiche dell’immobile né la sua destinazione d’uso. 

Il conduttore non può ridurre o smettere di pagare il canone d’affitto. 

Può, però, richiedere una riduzione dell’importo o la risoluzione del contratto qualora riesca a dimostrare che l’immobile presenta vizi di cui il proprietario era a conoscenza prima della consegna dell’immobile. 

Quali sono gli obblighi del locatore

L’inquilino non è l’unico a dover assolvere a precisi obblighi. Anche il proprietario di casa, infatti, deve offrire una serie di garanzie. 

Tra gli obblighi del locatore ci sono infatti: 

• La consegna del bene in buono stato;
• Assicurare che il conduttore possa utilizzare l’immobile senza interferenze o disturbi da parte di terzi, quali ad esempio altri inquilini, inquilini rumorosi, lavori di manutenzione invadenti o altre situazioni che possano limitare l’uso tranquillo e senza intoppi dell’immobile;
• La consegna dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) obbligatoria in caso di contratto di locazione;
• Restituzione del deposito cauzionale, alla scadenza del contratto, se l’immobile non presenta danni causati dal conduttore;
• La registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Conduttore e locatore: come si ripartiscono le spese

Una delle domande più frequenti quando si parla di casa in affitto è come vengono ripartite le spese tra conduttore e locatore. Quali spettano al primo e quali al secondo?

In linea generale, la ripartizione delle spese è piuttosto semplice se si tiene conto che: 

• Il locatore, o proprietario di casa, è tenuto a sostenere tutte le spese di manutenzione straordinaria, necessarie per mantenere la proprietà in buono stato di conservazione o per migliorarne le condizioni (a titolo di esempio, si pensi a riparazioni o sostituzioni di parti strutturali dell’edificio o sostituzioni di impianti);
• Il conduttore, o inquilino, è invece tenuto a occuparsi delle spese di manutenzione ordinaria, necessarie per il mantenimento regolare e quotidiano dell’immobile, al fine di preservarne le condizioni di utilizzo e di abitabilità (tra queste, per esempio, piccole riparazioni agli impianti elettrici o idraulici causate dall’usura normale e dall’uso quotidiano). 

Per avere un’idea più chiara delle spese che devono essere sostenute dal locatore e quelle a carico del locatario, puoi consultare la seguente tabella: 

Chi si occupa delle utenze tra conduttore e locatore?

Come abbiamo appena visto dalla tabella, le spese legate alle utenze domestiche sono responsabilità del conduttore. È l’inquilino, infatti, a pagare le bollette di luce, gas e acqua. 

C’è, però, da dire che le bollette possono essere intestate sia al padrone di casa, sia all’inquilino. In questi casi: 

• Se le bollette sono intestate al proprietario di casa, quest’ultimo richiederà di volta in volta il rimborso al conduttore;
• Se le bollette sono intestate al conduttore, quest’ultimo può versare in modo autonomo i pagamenti. 

💡 È importante sapere che, in caso di morosità dell’inquilino al quale sono intestate le bollette, i debiti non ricadono comunque in alcun modo sul proprietario. 

Generalmente al momento del suo ingresso nell’appartamento affittato, il conduttore richiede l’attivazione delle utenze tramite un subentro – se i contatori erano stati chiusi dal precedente inquilino. Oppure richiede una voltura: quest’ultima pratica è la più semplice e veloce perché consiste solo nel cambio di intestazione delle utenze, senza che queste vengano mai sospese.

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