Che cos’è il compromesso o preliminare di compravendita? Tutto ciò che devi sapere

Se stai per acquistare casa ti interesserà raccogliere informazioni in merito al compromesso. In breve: 

• Si tratta del contratto preliminare di compravendita, firmato dalle due parti per impegnarsi a stipulare successivamente il contratto di vendita definitivo;
• Possono essere inserite anche delle clausole accessorie come la caparra o il termine per la stipula del contratto definitivo;
• Il costo include imposte per la registrazione del compromesso e dall’eventuale coinvolgimento di un notaio. 

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Indice

• Cos’è il contratto preliminare di compravendita
• Cosa contiene il compromesso per l’acquisto della casa
• Clausole accessorie nel contratto preliminare di compravendita
• Data del rogito: deve essere fissata nel compromesso? Si può cambiare?
• Quanto costa stipulare un contratto preliminare di compravendita
• Quanto dura il contratto preliminare di compravendita
• Il compromesso deve essere trascritto?
• Come gestire le utenze dopo il rogito

Cos’è il contratto preliminare di compravendita 

Quando si decide di acquistare casa non sempre le tempistiche sono rapide e sbrigative. Basti pensare, per esempio, all’esigenza dell’acquirente di richiedere un mutuo oppure al venditore che sta aspettando che gli venga consegnata una nuova casa. 

È in tutti questi casi che può essere necessario stipulare quello che viene chiamato compromesso o contratto preliminare di compravendita. 

Il compromesso è un contratto che viene firmato prima della vendita, con il quale le due parti (venditore e acquirente) si impegnano reciprocamente a stipulare successivamente il contratto di compravendita.

Ma perché dovresti stipulare un compromesso per la casa? Ci sono diversi motivi che rendono utile la firma di un contratto di questo tipo: 

• Stabilisci un impegno, sia da parte tua che da parte del venditore, di finalizzare l’affare;
• Fissi i termini principali dell’accordo, per esempio il prezzo, per evitare possibili controversie future;
• Hai più tempo per ottenere finanziamenti, ma anche per eseguire controlli sulla proprietà. 

Cosa contiene il compromesso per l’acquisto della casa

Ma quali sono le informazioni che devono essere contenute nel contratto preliminare di compravendita immobiliare? 

Va detto che la legge non stabilisce regole rigide per la stesura del compromesso, ma si limita a suggerire che quest’ultimo debba avere la stessa forma del contratto definitivo. Se questo non succede, infatti, il compromesso viene ritenuto nullo. 

Questo proprio perché il compromesso vale come contratto preliminare che presuppone un impegno futuro e che metta già nero su bianco alcune informazioni essenziali. In particolare, nel preliminare dell’acquisto casa dovranno esserci: 

• Il consenso delle parti;
• I dati relativi al bene immobile da vendere (compresi i dati catastali, indirizzo, la tipologia ecc.);
• Il prezzo concordato da entrambe le parti;
• La forma scritta del documento. 

Chiaro è che più dettagliato sarà il contratto preliminare, meno saranno i rischi di possibili controversie al momento della sottoscrizione del contratto definitivo. 

Puoi procedere in autonomia alla sottoscrizione del compromesso, tramite scrittura privata, oppure affidarti a un notaio concludendo il contratto per atto pubblico o scrittura privata autenticata. 

Tieni conto che questa seconda opzione è la più indicata per garantirti maggiori tutele ed è imprescindibile se il compromesso riguarda un immobile in costruzione o da costruire.  

Clausole accessorie nel contratto preliminare di compravendita

Oltre agli elementi che abbiamo appena menzionato, il compromesso può includere anche eventuali clausole accessorie. 

Per clausole accessorie si intendono delle disposizioni aggiuntive che possono essere incluse per dettagliare ulteriormente gli accordi tra acquirente e venditore. 

Tra le clausole accessori più comuni ci sono: 

• La caparra: in sostanza, l’acquirente anticipa una parte dell’importo per confermare il proprio impegno a comprare la casa. Importo, questo, che gli verrà restituito o scalato dalla somma totale qualora tutto dovesse procedere secondo i piani, mentre, in caso contrario, si potrà scegliere di recedere dal contratto e trattenere la caparra o anche chiedere il doppio dell’importo versato;
• La clausola penale: questa stabilisce che, qualora una delle due parti dovesse risultare inadempiente, in modo totale o parziale, questa dovrà versare una somma per il risarcimento del danno. 

Data del rogito: deve essere fissata nel compromesso? Si può cambiare?

Come puoi vedere, tra le informazioni essenziali che devono essere contenute nel preliminare di compravendita non figura la data del rogito, cioè il termine entro il quale sottoscrivere il contratto definitivo. 

Questa informazione, comunque, viene spesso aggiunta tra le clausole accessorie, per consentire alle due parti di avere delle tempistiche sulle quali basarsi. 

In caso di problemi e ritardi nella stipula del rogito, si possono verificare due situazioni: 

• La data del rogito non è specificata: in questi casi, il creditore ha il diritto di richiedere l’adempimento immediato, benché spetti al giudice risolvere eventuali controversie derivanti da mancato adempimento. Sarà lui a esaminare se il periodo intercorso tra la stipula del contratto preliminare e la richiesta di adempimento sia adeguato;
• La data del rogito viene menzionata, ma non può essere rispettata: la Corte di Cassazione ha chiarito che il termine per la firma del contratto definitivo non è considerato essenziale, il che significa che può essere posticipato. Ci sono però casi in cui il termine è considerato importante e non può essere cambiato, per esempio quando entrambe le parti sono d’accordo o quando il giudice decide che il contratto non ha più senso economico a causa del ritardo nel rispettare il termine, portando alla rescissione dello stesso.

Quanto costa stipulare un contratto preliminare di compravendita

I costi legati alla stipula dell’atto preliminare di compravendita derivano essenzialmente dalle imposte dovute per la registrazione e dalla scelta di rivolgersi a un notaio o meno. 

Per quanto riguarda il primo punto, per la registrazione dovrai sostenere i seguenti costi:

• 200 euro per l’imposta di registro, a prescindere dal prezzo della compravendita;
• 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe per l’imposta di bollo (155 euro se il contratto viene firmato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata). 

Inoltre, se il contratto preliminare prevede un pagamento, bisognerà pagare anche un importo relativo all’imposta di registro pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e al 3% delle stesse a titolo di acconto sul prezzo di vendita. 

L’imposta pagata, poi, verrà detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo. 

💡 Ma quanto costa, invece, il notaio? Nel caso di un compromesso, il costo per avvalersi di questa figura professionale dipende da diversi fattori, ma in generale si aggira tra gli 800 e 1.000 euro. 

Quanto dura il contratto preliminare di compravendita

Come abbiamo visto, la legge non impone di inserire nel compromesso il termine entro cui le due parti devono adempiere ai loro obblighi. 

Se nessuna delle parti richiede il completamento degli obblighi contrattuali, il compromesso segue il termine di prescrizione ordinario che è pari a dieci anni dalla firma del contratto. Dopo questo periodo, le parti non sono più obbligate a finalizzare il contratto definitivo.

Il compromesso deve essere trascritto?

Per trascrizione si intende un atto attraverso il quale il contenuto del contratto viene registrato presso l’ufficio del registro immobiliare competente. 

La trascrizione del contratto ha lo scopo di dare pubblicità e certezza al contratto preliminare, rendendolo opponibile ai terzi e proteggendo i diritti delle parti coinvolte nell’operazione di compravendita immobiliare.

Fatta questa dovuta premessa, la trascrizione del contratto preliminare di compravendita non è obbligatoria, a meno che l’atto non venga stipulato dal notaio. 

Va detto, però, che la trascrizione comporta diversi vantaggi dal momento che: 

• Protegge i diritti delle parti contro eventuali terze rivendicazioni sulla proprietà;
• Crea un deterrente contro possibili violazioni del contratto da parte del venditore o dell’acquirente;
• Crea una situazione di maggiore trasparenza e sicurezza per tutte le parti coinvolte nell’operazione immobiliare.

Come gestire le utenze dopo il rogito

Una volta firmato anche il contratto definitivo, l’immobile diventa tuo a tutto gli effetti. Ma c’è un’altra questione a cui dovrai prestare attenzione: la gestione delle utenze. 

Esistono diverse operazioni possibili: 

• La voltura: quando si vuole modificare l’intestatario delle utenze luce e gas, senza interruzioni nella fornitura;
• Il subentro: quando le utenze sono già chiuse e si intende riattivarle e designare un nuovo intestatario;
• La prima attivazione luce o gas: quando stai entrando in una casa di nuova costruzione. 

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