Tutto sul rogito notarile per la compravendita della tua casa

Ed eccolo qui, il momento tanto desiderato e temuto: hai fatto un’offerta per una casa, è stata accettata e ora tutto è pronto per il rogito notarile che ufficializzerà l’acquisto. 

💡 Cosa ti aspetta dal punto di vista pratico? Come ben sai, per comprare casa non basta una stretta di mano: ecco perché abbiamo chiesto agli amici di NotaioFacile di darci qualche indicazione sull’atto di rogito. Qui scoprirai il significato, i documenti necessari, i tempi e i costi da mettere in conto.

Indice:

• Rogito notarile: significato, a cosa serve e cosa contiene
• I requisiti per effettuare il rogito di una casa
• Documenti richiesti per l’atto di rogito
• Costi del rogito
• Chi deve pagare il rogito?
• Rogito e mutuo: come funziona
• Cose da fare dopo il rogito: l’intestazione delle utenze

Rogito notarile: significato, a cosa serve e cosa contiene

Prima di tutto vediamo cos’è il rogito notarile: è il documento con il quale viene ufficializzato il passaggio di proprietà dell’abitazione dal precedente proprietario a quello attuale e ha valenza dal momento in cui il Notaio provvede a depositarlo. In altre parole, potremmo dire che è il contratto tra le due parti, il venditore e il compratore.

Ma se si tratta di un semplice contratto, perché bisogna ricorrere al Notaio? Anche qui, occorre fare un po’ di chiarezza. Il Notaio è un pubblico ufficiale cui lo Stato conferisce il compito di vigilare sulla correttezza e sulla legalità di atti di particolare importanza sia per lo Stato stesso, sia per il cittadino. 

Questo professionista opera super partes: questo significa che non deve “parteggiare” per una delle persone coinvolte in un atto, ma verificare che tutte le parti abbiano ben compreso ciò che si sta facendo e nello stesso tempo trovare la miglior soluzione per gli interessi di tutti. Riveste dunque un ruolo di garanzia di legalità e di protezione del cittadino, ma anche un ruolo preventivo delle controversie: le statistiche ci dicono infatti che solo una piccolissima percentuale degli accordi frutto di un atto notarile finisce in tribunale, così possiamo dormire sonni tranquilli.

Quindi, un rogito serve ad identificare chiaramente la parte venditrice, la parte acquirente, naturalmente l’oggetto della compravendita e gli accordi tra le parti sia dal punto di vista pratico sia da quello economico. Avremo dunque al suo interno:

• Le generalità delle parti coinvolte;
• Lo stato di fatto dell’abitazione;
• La precisa identificazione dell’immobile e delle sue eventuali pertinenze;
• Le schede catastali;
• I certificati energetici;
• Il prezzo di vendita;
• I tempi di consegna.

I requisiti per effettuare il rogito di una casa

In caso di rogito notarile, più che le persone coinvolte i requisiti riguardano l’immobile oggetto di compravendita. 

Il Notaio infatti provvederà a svolgere una serie di verifiche per essere certi che la casa che si sta per comprare non sia gravata da vizi di cui non siamo a conoscenza, ad esempio la presenza di ipoteche, vincoli, pignoramenti o altro. 

Ancor di più, è necessario che venga attestata l’effettiva rispondenza tra schede catastali e stato di fatto dell’immobile: non è infatti possibile per legge effettuare una compravendita su un immobile che presenti irregolarità catastali o abusi edilizi.

👉 Se si verificasse questa eventualità – cosa abbastanza comune in particolare quando si tratta di edifici datati – sarà necessario provvedere a regolarizzare ove possibile l’immobile o a rimuovere gli abusi prima di procedere con il rogito notarile.

Documenti richiesti per l’atto di rogito

I documenti richiesti per la stipula di un rogito sono innanzitutto, per quanto riguarda il compratore, quelli che riguardano le sue generalità: 

• Documento di identità e codice fiscale;
• Estratto dell’atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile;
• Eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza;
• Permesso di soggiorno o visto d’ingresso per i cittadini extra UE.

Se si tratta del rogito per la prima casa conseguente alla vendita dell’abitazione precedente bisognerà produrre i documenti relativi a questa compravendita. Attenzione: quando si parla di “prima casa” non si indica la prima casa che si acquista, ma l’abitazione principale della famiglia (anche una persona sola), quella in cui si risiederà. 

Se, come di norma avviene, si sono già versate delle somme bisognerà produrre una copia di questi pagamenti. Inoltre, se ci si è rivolti a un mediatore immobiliare, sarà necessario indicare anche i dati di quest’ultimo, la provvigione che gli spetta ed eventuali pagamenti già disposti. Se esiste un preliminare di vendita, anche questo andrà consegnato al Notaio.

Al venditore spetterà invece fornire, oltre ai propri dati personali o dell’azienda venditrice, tutti i dati, le certificazioni e le attestazioni relativi all’immobile.

Costi del rogito

Parlando di costi di un rogito notarile dobbiamo distinguere tra tasse / imposte e onorario del Notaio: sebbene tutti questi costi verranno pagati al professionista che ti seguirà, infatti, ricorda che questo riveste la funzione di sostituto d’imposta. 

Cosa significa? Significa che il Notaio provvede a riscuotere una serie di tasse e imposte che verserà a tuo nome allo Stato, assicurandosi dunque anche in questo caso che tutto avvenga secondo le regole. Ecco perché, sebbene nell’immaginario comune si percepisca la funzione notarile come costosa, in realtà è buona cosa tenere conto di tasse e imposte che naturalmente non sono costi discrezionali, ma fissati dalla legge.

Ciò che invece non è determinato dalla legge sono gli onorari dei Notai: per un breve periodo erano state infatti introdotte delle tariffe notarili che stabilivano i costi in relazione al valore delle abitazioni, ma poiché i Notai – pur essendo pubblici ufficiali – operano in regime di libera concorrenza questa norma è stata presto abrogata. Per conoscere dunque l’onorario, non ci resterà che chiedere un preventivo, ad esempio utilizzando un servizio online come quello di NotaioFacile.

Quello che invece puoi sapere, poiché come abbiamo detto è stabilito dalla legge, è quanto dovrai versare in tasse e imposte, a seconda che quella che stai acquistando sia una prima o una seconda casa 👇

Tasse e imposte per acquisto tra privati

• Imposta di registro nella misura del 2% della rendita catastale rivalutata se prima casa;
• Imposta di registro nella misura del 9% della rendita catastale rivalutata se seconda casa;
• Imposta ipotecaria di €50,00;
• Imposta catastale di €50,00.

Tasse e imposte per acquisto prima casa da costruttore 

In caso di acquisto di immobile entro i 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione (oltre i 5 anni si torna alla precedente casistica):

• IVA del 4% sul prezzo di acquisto (da versare al costruttore, non al Notaio) se prima casa;
• IVA del 10% sul prezzo di acquisto (da versare al costruttore, non al Notaio) se seconda casa;
• IVA del 20% sul prezzo di acquisto (da versare al costruttore, non al Notaio) se casa di lusso;
• Imposta ipotecaria di €200,00;
• Imposta catastale di €200,00.

Chi deve pagare il rogito?

Una volta stabilito il quanto, non resta che capire il chi: quindi, chi dovrà accollarsi le spese dell’atto notarile per la compravendita della casa? A differenza di quanto si crede comunemente, non esiste una regola stabilita per legge su chi debba sobbarcarsi le spese notarili: esiste però una consuetudine che prevede che sia il compratore a sostenerle.

 Quindi, a meno di accordi diversi tra le parti, possiamo dire che sarà chi compra a dover pagare il rogito. Attenzione però: se questo non onorasse il suo debito, il Notaio potrebbe chiedere che sia il venditore a coprire la spesa.

Rogito e mutuo: come funziona

A meno che si disponga delle risorse per coprire tutto il costo dell’abitazione, di norma quando si effettua una compravendita immobiliare si provvede anche ad aprire un mutuo per poter far fronte all’impegno economico che ci si assume.

💡 L’atto di compravendita e l’atto di mutuo sono due atti notarili diversi, anche se vengono di norma stipulati contestualmente.

Come muoversi dunque per avere tutto sotto controllo? 

1. Contatta una banca per capire, a seconda dell’anticipo che puoi pagare (ricordati anche di Notaio, tasse e imposte) e della rata di mutuo sostenibile, quale sarà il costo massimo della casa che puoi acquistare;
2. Cerca la casa secondo questi parametri o – se già ne hai vista una – verifica che rientri nelle tue possibilità;
3. Una volta trovata la giusta casa al giusto prezzo, porta avanti le pratiche sia per la compravendita sia per il mutuo;
4. Il Notaio preparerà entrambi gli atti: si firmerà dunque la compravendita, che vede protagonisti venditore e acquirente, quindi si passerà alla sottoscrizione dell’atto di mutuo. Il venditore non sarà presente alla firma dell’atto di mutuo in quanto non è coinvolto in questo contratto, le parti interessate in questo caso saranno compratore e rappresentante della banca che eroga il mutuo. La banca consegnerà al compratore un assegno circolare per il valore dell’abitazione e questi a sua volta lo consegnerà al venditore.

Cose da fare dopo il rogito: l’intestazione delle utenze

Finalmente il rogito della tua nuova abitazione si è concluso! E adesso? 

👉 Una delle prime cose da fare è l’attivazione e/o intestazione delle utenze di luce e gas, indispensabili per poter avviare eventuali lavori di ristrutturazione o anche solo per poter dare una sistemata alla casa prima del trasloco. 

Esistono diverse procedure per ottenere lo stesso obiettivo (avere finalmente le forniture attive!): 

OPERAZIONE	DI COSA SI TRATTA
Voltura luce e voltura gas	I contatori sono attivi e funzionanti ma occorre cambiare l’intestatario delle bollette
Subentro luce e gas	I contatori sono presenti ma al momento non attivi (e vanno riattivati)
Prima attivazione luce e prima attivazione gas	I contatori sono presenti e allacciati alla rete ma le forniture vanno attivate per la prima volta
Allaccio luce e allaccio gas	Il contatore non c’è, oppure c’è ma non è allacciato alla rete di distribuzione

In questo possiamo aiutarti noi di Switcho: con il nostro servizio 100% digitale fai voltura, subentro o prima attivazione delle utenze in pochi clic e senza stress. Ah, ed è gratis!