Cos’è la cedolare secca sugli affitti? Conviene?

Se stai leggendo questo articolo, ti stai presumibilmente chiedendo che cosa sia la cedolare secca sugli affitti e se sia conveniente nel tuo caso. Bene, sei nel posto giusto 😉 Continua a leggere e scopri tutti i vantaggi del contratto di locazione con cedolare secca 2024.

Cedolare secca affitti, in breve:

• Si tratta di un regime di tassazione alternativo all’IRPEF
• Si può decidere di applicare la cedolare secca anche nel corso del contratto di locazione
• È necessario registrare il contratto di affitto con cedolare secca per attivare le forniture di luce e gas. Una volta registrato, ricordati che il modo più semplice e veloce di gestire le utenze è Switcho: voltura, subentro o prima attivazione in pochi clic e senza burocrazia. Tutto 100% gratuito e digitale!

🆕 Novità 2024: la nuova Legge di Bilancio aumenta la cedolare secca dal 21% al 26% per gli affitti brevi (max 30 giorni), ma solo dal secondo immobile in poi. Rimane il 21% sull’affitto del primo immobile.

Indice:

• Cedolare secca affitti: che cos’è?
• Cedolare secca 2023: chi può richiederla?
• Svantaggi e vantaggi della cedolare secca
• Come fare un contratto di locazione con cedolare secca
• Quanto dura un contratto con cedolare secca?
• Costo del contratto di affitto con cedolare secca
• Affitto cedolare secca: gestire le utenze

Cedolare secca affitti: che cos’è?

Dopo aver siglato un contratto di locazione, il passo successivo è quello di registrare il contratto di affitto per notificare all’Agenzia delle entrate che l’immobile è stato concesso in affitto. In questa fase ci sono delle imposte da pagare che seguono il regime fiscale IRPEF (che variano in base al reddito dell’immobile) e le imposte di registro e di bollo. La cedolare secca rappresenta un’alternativa a questo regime tassativo:

La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale (e alternativo a quello IRPEF), con il quale i titolari di reddito da locazione possono decidere di tassare tramite un’aliquota fissa il reddito percepito dalle locazioni.

Quindi, l’imposta da pagare non sarà equiparata al reddito complessivo IRPEF, ma sarà calcolata tramite una percentuale fissa sul reddito netto dell’affitto (quindi sul canone di locazione annuo):

CANONE LIBERO	CANONE CONCORDATO
Cedolare secca al 21% del canone di locazione annuo	Cedolare secca al 10% del canone di locazione annuo

Richiedere la cedolare secca sul reddito dato dagli affitti concessi in locazione significa, essenzialmente, pagare meno tasse. Perché? Infatti, oltre a pagare una percentuale fissa sul reddito stabilito, con la cedolare eviterai di pagare le seguenti voci 🥳

1. Imposta di registro;
2. Imposta di bollo;
3. Addizionali comunali e regionali IRPEF.

❗ Nel caso di cessione del contratto, dovrai pagare comunque l’imposta di registro.

Cedolare secca: esempio pratico

Come spiegato, questo regime di tassazione alternativo viene calcolato come percentuale sul reddito netto percepito dal canone di locazione. Vediamo insieme un esempio concreto:

👉 Ipotizziamo che il reddito annuo corrisponda a 10.000€, quanto pagherai di tasse con il regime della cedolare secca? Pagherai 2.100€ di tasse (nel caso di aliquota al 21%) oppure solamente 1.000€ (nel caso di aliquota al 10%), che è un prezzo decisamente sotto la media della tassazione IRPEF 😎

Cedolare secca 2023: chi può richiederla?

Quali sono i requisiti contrattuali e immobiliari necessari per poter richiedere il regime della cedolare secca? 🤔

◾ Tipologia contratto: ad uso abitativo (o commerciale) La cedolare secca può essere richiesta da tutti i proprietari che concedono un proprio immobile in affitto, ad uso abitativo. Dal 2019, è stata introdotta la possibilità di richiederla anche per i contratti di locazione di tipo strumentale (requisiti specificati sotto alla tabella).
◾ Categorie Catastali A1-A11 L’opzione della cedolare secca vale solo per le unità immobiliari che corrispondono alle seguenti categorie catastali: da A1 a A11, ad esclusione dell’A10 che è riferita a uffici o studi privati, e vale anche per le relative pertinenze di queste unità.
◾ Contitolarità dell’immobile Se l’immobile è intitolato a due o più persone, tutti i locatori dovranno richiedere l’applicazione della cedolare secca distintamente.

Come anticipato, con la legge di bilancio 2019 è possibile applicare l’opzione della cedolare secca anche ai contratti di locazione di tipo strumentale, con aliquota al 21%. Come riportato sul sito dell’Agenzia delle entrate, l’opzione è applicabile:

“per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.”

❗ Con la legge di bilancio 2021 invece, è stato deciso che la cedolare secca potrà essere applicata ad un massimo di 4 unità abitative: oltre occorre aprire la Partita IVA.

Svantaggi e vantaggi della cedolare secca

Per aiutarti a capire se la cedolare secca fa al caso tuo, abbiamo creato questa panoramica dei pro e contro di questa tassazione alternativa:

✅ VANTAGGI	❌ SVANTAGGI
Canone di locazione fisso e invariabile (positivo per gli inquilini)	Canone di locazione fisso e invariabile (negativo per i proprietari, che non possono aumentare l’affitto)
Non si pagano imposta di bollo, di registro e addizionali in fase di registrazione del contratto	Il reddito di affitto esce dal calcolo delle detrazioni in dichiarazione dei redditi
Tassazione più bassa	Il reddito di affitto rimane nel calcolo dell’ISEE

💡 Registrare il contratto è necessario per attivare le forniture di luce e gas: una volta registrato, ricordati che il modo più semplice e veloce di gestire le utenze è Switcho: fai voltura, subentro o prima attivazione in pochi clic e senza burocrazia. Tutto 100% gratuito e digitale! 😎

Come fare un contratto di locazione con cedolare secca

L’applicazione della cedolare secca, essendo un regime facoltativo, non è automatica per chi ne ha diritto. Se sei un locatore e decidi di optare per la cedolare secca, dovrai comunicare la tua decisione all’Agenzia delle entrate. Farlo è semplice, ma per chiarezza reputiamo necessario distinguere tra due scenari 😊

1 • Devi registrare il contratto:

Se non hai ancora registrato il contratto di locazione dovrai, in primo luogo, dichiarare in sede di contratto (con l’inquilino) che intendi optare per la cedolare secca, e poi dichiararlo in sede di registrazione del contratto di locazione tramite modello RLI. 

➡️ Compilazione del modello RLI: Dovrai specificare nella sezione “QUADRO D: Regime di tassazione”, che la tua intenzione è quella di seguire il regime della cedolare secca, nella sezione mostrata in figura 👇

2 • Hai già registrato il contratto:

Nel caso di contratti pluriennali, si può scegliere di passare alle cedolare secca anche quando il contratto è in corso. In questo caso, prima di comunicarlo all’Agenzia delle entrate, dovrai inviare una raccomandata A/R all’inquilino. 

❗ Attenzione: scegliere la cedolare secca dopo aver registrato il contratto significa non beneficiare dell’assenza di imposta di registro e di bollo pagate in fase di registrazione.

Quanto dura un contratto con cedolare secca?

In un contratto con cedolare secca, l’applicazione di questo regime fiscale ha la durata dell’intero periodo di locazione previsto dal contratto, o comunque del tempo rimanente prima della sua scadenza (nel caso in cui la cedolare secca sia stata applicata dopo l’inizio del contratto):

1. Canone libero: cedolare secca al 21%. La durata è di 4 anni, con proroga di altri 4;
2. Canone concordato: cedolare secca al 10%. La durata è di 3 anni, con proroga di 2;
3. Contratto transitorio: cedolare secca al 10%. La durata va da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi;
4. Contratto per studenti: cedolare secca al 10%. La durata va da un minimo di 6 mesi a 3 anni;
5. Contratti per affitti brevi: cedolare secca al 21% per il primo immobile e al 26% dal secondo immobile in poi. La durata è inferiore a 30 giorni (in questo caso non è obbligatorio registrare il contratto in Agenzia delle entrate).

❓ COSA ACCADE IN CASO DI PROROGA DEL CONTRATTO?

Come specificato in precedenza, l’opzione della cedolare secca non è mai automatica: il locatore dovrà confermare l’opzione in fase di comunicazione della proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (e quindi dal suo rinnovo).

Il locatore può sempre revocare la cedolare secca per le annualità successive a quella in cui è stata applicata. L’Agenzia delle entrate spiega che:

“La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.”

Costo del contratto di affitto con cedolare secca

Quanto si paga con la cedolare secca? L’aliquota che sostituisce il regime IRPEF può essere pari al:

• 21% del canone di locazione annuo per i contratti a canone libero e per affitti brevi (max 30 giorni). In quest’ultimo caso, dal secondo immobile in poi la percentuale sale al 26%, come stabilito dalla Legge di Bilancio 2024.
• 10% del canone di locazione annuo per i contratti a canone concordato, transitorio e per studenti, e che siano ubicati ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe e nei comuni con bassa disponibilità abitativa.

Nello specifico, i comuni a con bassa disponibilità abitativa sono: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia.

I pagamenti degli acconti per la cedolare secca hanno le stesse scadenze di quelli IRPEF, quindi entro il 30 novembre di ogni anno.

Affitto cedolare secca: gestire le utenze

Quando ti stai trasferendo in una nuova casa, è importante conoscere lo stato attuale delle utenze di luce e gas così da sapere quale operazione è quella corretta da fare:

PROCEDURA	QUANDO RICHIEDERLO?
Subentro Luce e Gas	Il contatore è presente ma è stato disattivato.
Voltura Luce e Voltura Gas	Il contatore è presente e attivo.
Prima Attivazione Luce e Prima Attivazione Gas	Il contatore della luce o del gas è presente ma non è mai stato attivato.
Allaccio Luce o Allaccio Gas	L’abitazione non è collegata alla rete di distribuzione.

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